Маленькая площадь — не помеха функциональности: квартира в Москве для сдачи в аренду

0

Посмотрите, как на 46 квадратах умело расположили спальню, гостиную, рабочую зону и гардеробную. И даже выделили отдельное место для сушки белья с принудительной вентиляцией и гладильной доской.

Содержание

Какой доход от сдачи городского жилья

Для понимания дохода от арендной квартиры необходимо разобраться со средними расценками по рынку рентной недвижимости. Рассматриваются однушки двух типов:

  • на городской окраине с простым ремонтом и стандартным комплектом техники/мебели (эконом-класс);
  • типичная «бабушкина» квартира близ инфраструктурного центра.

Доходы:

  • Квартира эконом-класса арендуется в Москве за 28-32 тыс. руб., а в «бабушкином» варианте – за 24-26 тыс. руб.

  • Питерская однушка приносит квартировладельцу в месяц по 18-22 тыс. руб. в обоих вариантах.

  • В городе-миллионнике однушка эконом-класса сдается по 9-12 тыс. руб., «бабушкина» — по 13-16 тыс. руб.

  • Сдавать простые однокомнатные квартиры в городах с населением менее полумиллиона человек дороже 7-8 тыс. руб. затруднительно.

Арендодатель должен учитывать обязательность косметического ремонта сдаваемой квартиры однократно за пять лет, если съемщики жилья попадались в этом периоде исключительно аккуратные и ответственные. Расценки бригады строителей по «косметике» однушки составят около 2 000 руб. за м

2

.

При средних жизненных потребностях и при наличии собственного жилья арендодателю понадобится около 15 тыс. рублей на жизнь, которых хватит на продовольственную корзину и оплату коммуналки.

С затратами на одежду, медобслуживание, бытовую технику и развлечения собственнику-рантье будет необходимо уже 25-35 тыс. рублей ежемесячно. Такой доход достигается при сдаче однокомнатного жилья в Москве, либо двух однушек в Санкт-Петербурге или же четырех квартир в остальных городах.

Заметим, что названные уровни цен будут актуальны при условии порядочности съемщиков жилплощади и постоянной занятости квартиры (без простоев).

Ценовые сегменты рынка аренды жилплощади

Инвестируя в жилье для арендной сдачи, собственники недвижимости должны определить для своих квартир оптимальный ценовой сегмент, очерчивающий круг перспективных съемщиков.

Дешевые квартиры. Это однокомнатное жилье на окраинах, вдалеке от школ, крупных торговых точек и остановок, расположенное в старом, возможно полуаварийном жилфонде. Ремонта в подобных квартирах практически нет.

Круг арендаторов – небогатые, подрабатывающие самостоятельно студенты и гастарбайтеры, чаще нерезиденты РФ. Разумеется, надеяться на порядочность таких квартиросъемщиков не приходится, однако и восстанавливать повреждения после них – недорого.

Маленькая площадь — не помеха функциональности: квартира в Москве для сдачи в аренду

Квартиры эконом-класса. Этот формат арендной жилплощади характеризуется достаточно свежим косметическим ремонтом, исправной техникой и мебелью (не новыми). Минимальная комплектация мебелью/техникой рассмотрена здесь. Но из-за удаленности от центра – квартиры эти дешевы. Поиск арендаторов для однушек уровня «эконом» проблем не составляет.

Средний класс. Эти квартиры чаще однокомнатные, иногда – двухкомнатные. Отличие от эконом-класса заключается в боле-менее современном ремонте и меблировке, комплектации бытовой техникой.

Расположенное в районах с развитой инфраструктурой и относительно недалеко от центра, такое арендное жилье находит спрос у студентов с хорошей родительской поддержкой и молодых работающих семей.

Средний класс большей жилплощади. В отношении ремонта, оснащенности мебелью и техникой и расположением эти квартиры идентичны малогабаритному эконом-классу. Разница – большее число жилых комнат (двушки, трешки).

Потребность в просторном жилье среднего класса имеется у семей с детьми, арендующих квартиры на долгий срок. Однако поиск таких квартиросъемщиков – непростая задача.

Элитный класс квартир. Критериями такого жилья являются стильный ремонт при индивидуальном дизайнерском оформлении, наиболее полная оснащенность современной бытовой техникой и удобное расположение в центральных городских районах.

Вне зависимости от площади и числа помещений находить арендаторов (особенно «долгих») будет сложно. Зато арендная ставка – самая большая по рынку. Для сдачи в аренду элитных квартир подходят либо столичные города, либо миллионники с деловыми кварталами.

Ориентировать инвестиции в арендное жилье элитного класса невыгодно.

Аренда дорогая, поиск жильцов занимает время, надолго сдать «элиту» очень трудно. Результат – частый простой недвижимости впустую, отсутствие прибыли.

Жилье премиум-класса выгоднее покупать для себя, а под аренду сдавать квартиры, отвечающие требованиям желаемой категории арендаторов (т.е. состояние жилплощади). При этом нести крупные ремонтные затраты – невыгодно. Отметим, что «бабушкину» квартиру можно подготовить для сдачи за небольшие деньги.

Огромные квартиры

Труднее всего сдать квартиру большой площади. Если трехкомнатные квартиры еще пользуются спросом, то на многокомнатную (от четырех и более) найти арендаторов достаточно трудно. Еще хуже, если такая квартира имеет нефункциональную планировку — смежные комнаты, маленькие кухня и санузел.

По данным экспертов, основной спрос приходится на однушки и двушки, на третьем месте — трешки. «Это связано с тем, что большие квартиры стоят достаточно дорого, немногие могут себе позволить снять их. Как правило, арендаторами выступают студенты, молодые пары или семьи», — пояснили в «Авито Недвижимости».

Однако дело не только в стоимости выше средней, но и в портрете потенциального арендатора, добавила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. «По статистике, только 29% многодетных семей-арендаторов получают положительное решение от собственника», — отметила она.

Поэтому сдать большую квартиру непросто: спрос на такие варианты невысокий, а потенциальные арендаторы — многодетные семьи — не в приоритете у собственников.

Читайте также Антирейтинг домов: какое загородное жилье утратило популярность

«Бабушкин» ремонт и много хлама

Помимо метража, арендаторы, безусловно, обращают внимание на состояние квартиры. Сегодня найти квартиру с качественным ремонтом достаточно сложно, поскольку хозяева не придают ему большого значения, отмечают эксперты.

В антирейтинге съемного жилья — квартиры с «бабушкиным» ремонтом, с мебельными стенками на полкомнаты или заставленные вещами, которые собственник не хочет вывозить и не разрешает выбрасывать. «Убитые» квартиры, требующие серьезного ремонта, даже при низкой арендной ставке также отталкивают арендаторов.

«К нам однажды обратились собственники, у которых в квартире не было даже розеток. Они сдавали двухкомнатную квартиру в пяти минутах от метро за 25 тыс. руб. при обычной цене 35 тыс., но сдать не смогли», — рассказала управляющий директор «Миэль» Мария Жукова.

Квартиру с мебелью из СССР сдать в аренду очень сложно

Популярные вопросы и ответы

Сколько можно заработать на сдаче квартиры в аренду?

— Доход от аренды квартиры в Москве на 2020 год составляет примерно 6% годовых от стоимости такой квартиры. То есть полная окупаемость наступит примерно через 20 лет. Это в том случае, если вы сдаете квартиру на долгосрочный период, — отвечает риэлтор Олег Царев. — Но ее можно сдавать посуточно. Это уже будет не пассивным доходом, а некой работой. В таком случае доход от квартиры будет примерно на 30% больше. Примерная формула расчета стоимости аренды:

Цена квартиры при покупке / 200 + 10-15%.

Пример: 7 000 000 рублей / 200 +15% = 40 000 рублей в месяц.

Выгодно ли погашать ипотеку за счет сдачи квартиры в аренду?

— Погашать ипотеку так, конечно, можно. Но все зависит от суммы своего взноса. Если при покупке половину квартиры вы оплатили своими средствами, то стоимость аренды будет позволять оплачивать ипотеку. В большинстве случаев первый взнос на покупку квартиры составляет 20%, а значит для погашения ипотечного платежа придется доплачивать из личных средств весь период ипотеки. Если сдавать квартиру посуточно, то дохода вполне хватит для полного погашения платежа по ипотеке, — отмечает Олег Царев.

Квартиры под реновацию в Москве

Стоит ли покупать квартиру под реновацию в Москве: обсуждаем преимущества, недостатки и риски инвестиции вместе с экспертами

Какие есть недорогие районы Москвы для покупки квартиры?

  • Царицыно;
  • Гольяново;
  • Бирюлево;
  • Южное Бутово;
  • округи ЮВАО, СВАО;
  • и другие спальные районы на окраине.

Что лучше купить для сдачи в аренду: квартиру или апартаменты?

— При выборе между квартирой и апартаментами я бы рекомендовал покупать первое. Коммунальные платежи и налог на недвижимость в квартире гораздо ниже. У апартаментов более современный вид, система безопасности, как правило, лучше. Но весь доход съедается налогами и большими платежами за «коммуналку». Если вдруг решите продать, то квартира уйдет быстрее из-за того что в апартаментах нельзя получить постоянную регистрацию, а это может отпугнуть покупателя. Если рассуждать о приобретении квартиры в ипотеку, то процент при покупке будет намного меньше, чем для апартаментов, — считает Олег Царев.

Можно ли купить квартиру для сдачи в аренду на материнский капитал?

Прямого запрета нет, однако важно соблюсти нюансы. Рассказывает адвокат Элеонора Абеле:

— Материнский капитал — это государственная финансовая поддержка семьям в виде специального сертификата на конкретную сумму (на 2020 год — 453 026 рублей). Деньги выдаются только безналичным способом. Куда применить денежные средства, нужно согласовать с ПФР. Одной из таких целей является частичное возмещение стоимости жилья — нового или вторичного. Можно рефинансировать ипотеку или произвести первый платеж по ней. Квартира на материнский капитал должна быть оформлена равными частями на каждого члена семьи, в том числе детей.

Лучшие новостройки Москвы

Смотрим лучшие новостройки Москвы: рейтинг «Комсомолки», а также советы от экспертов по выбору первичной недвижимости

А вы бы инвестировали в недвижимость? Какие районы Москвы считаете наиболее удобными для жизни? Поделитесь в комментариях:

  • Кино
  • Развлечения
  • Технологии
  • Личные финансы
  • ЕГЭ
  • Онлайн-тест
  • Рецепты
  • Советы родителям

Спецпроекты

  • Санатории России и Беларуси
  • Что такое ЗОЖ на самом деле

КАЛЕНДАРЬ

  • Гороскопы
  • Календарь праздников
  • Идеи подарков
  • Поздравления

Далеко от центра

Безусловно, одним из определяющих факторов успешной аренды является локация. Сам район, расстояние до метро или остановок общественного транспорта влияют на выбор арендаторов. Плохая транспортная доступность снижает спрос.

По данным «Авито Недвижимости», в топ-3 районов по уровню спроса в долгосрочной аренде входят Северное Измайлово, Некрасовка и Академический. В первых двух районах арендаторов привлекают достаточно низкие ставки аренды, близость к метро («Щелковская» и «Некрасовка») и новые дома. Академический район пользуется популярностью из-за близости к центру и разнообразия жилого фонда (от сталинских построек до современных многоэтажек).

«Непросто сдать квартиру, удаленную от центра города. К примеру, на Троицкий административный округ (ТАО) приходится всего 1% потенциального спроса, столько же — на и Зеленоградский административный округ (ЗелАО). В результате низкий спрос на аренду таких квартир, как правило, компенсируется ее относительно невысокой ставкой», — рассказала Виктория Кирюхина.

Читайте также Антирейтинг квартир: какое жилье потеряло популярность

Животные и неприятный запах в квартире

Сложнее сдать квартиру, если рантье категорически против наличия у арендатора домашних животных. По статистике ЦИАН, 13% потенциальных арендаторов собираются заселиться с кошкой или собакой. «Отказываясь заселять таких арендаторов, рантье потенциально теряет более 10% спроса», — отметила аналитик ЦИАН.

Как правило, собственники не хотят заселять квартирантов с животными, опасаясь за состояние ремонта и мебели, а также за запах в квартире, который останется после того, как арендаторы съедут. А плохо пахнущие квартиры и подъезды тоже сильно отталкивают арендаторов. Многие даже не заходят в квартиру, если в подъезде неприятный запах. А если в квартире прокурено или имеется специфический запах, то найти жильца будет достаточно сложно.

Квартиру, в которой долгое время жили кошки, сдать невозможно. Запах и осложнения для аллергиков!

Освещение

В интерьере есть несколько сценариев освещения: встроенный свет и подвесные светильники для акцентного света. Первые дают яркий свет в зоне кухни-гостиной, акцентные освещают угол комнаты около рабочей зоны и обеденный стол. В спальне монтированы трековый светильник вдоль стены и два подвеса над прикроватными тумбочками.

Редакция предупреждает, что в соответствии с Жилищным кодексом РФ требуется согласование проводимых переустройств и перепланировок.

  • Текст: Анастасия Дубровина
  • Фото: Владимир Буданцев
  • Архитектор-дизайнер: Александра Ткачева
  • Директор по строительным работам: Константин Шарпанов (руководитель EtalonHome)

Что еще нужно учитывать

Вообще, выгодно купить квартиру в Москве под сдачу в аренду можно, если руководствоваться теми же критериями, что и потенциальный арендатор. Для них важны следующие моменты.

Район

Главным критерием выбора у съемщиков является местоположение квартиры. Наибольшим спросом пользуются такие места:

  • около известных вузов, в которые стремится молодежь из регионов и, возможно, иностранцы;
  • рядом со станцией метро и остановками наземного транспорта;
  • в районах с развитой инфраструктурой;
  • рядом с крупным бизнес-центром.

Расположение квартиры

Дополнительные факторы для стабильного спроса – расположение самой квартиры.

  • Этаж: Первый этаж – самый невостребованный, последний арендаторы тоже недолюбливают. Лучше покупать квартиру на одном из средних этажей.
  • Подъезд. Необязательно, чтоб в нем стояли цветы и пахло апельсинами, но опрятность и ухоженность добавляет сдаваемому объекту очков. Наличие консьержа приветствуется.
  • Вид из окна. Мало кому нравится вид на магистраль или помойку. Зато ценятся виды на парк, воду. Или на озелененный двор.

Отделка

Квартира с ремонтом будет сдаваться быстрее. Правда, дорогостоящий ремонт не сильно отразится на арендной ставке, поэтому достаточно будет полного косметического ремонта, – не вычурного, без резких акцентов, но сдержанного, с нейтральной цветовой гаммой. В любом случае обновленные потолок, стены и пол – прекрасный аргумент для достаточно высокой стоимости аренды.

Меблировка

Чтобы в найме не было длительных простоев, к услугам арендаторов лучше иметь полный комплект необходимой мебели, бытовой техники и желательно кухонной утвари, посуды и нового постельного белья. Наиболее популярные минимальные требования:

  • двуспальная кровать;
  • шкаф;
  • письменный стол со стулом;
  • открытые полки;
  • кухонная мебель: разделочный и обеденный столы со стульями, навесная полка;
  • холодильник с морозилкой;
  • стиральная машина;
  • кухонная плита с духовкой.

Чтобы повысить класс сдаваемого жилья, к перечисленному стоит приобрести:

  • телевизор;
  • утюг с гладильной доской;
  • Wi-Fi-роутер;
  • микроволновую печь;
  • электрический чайник;
  • фен.

Выбор аудитории арендаторов

Планируя обеспечение долговременным пассивным доходом от приобретения жилья с последующей сдачей арендаторам, важно оценить потребности определенных групп квартиросъемщиков. Это позволит определиться с ориентацией ремонта, мебельного и технического оснащения жилплощади.

Маленькая площадь — не помеха функциональности: квартира в Москве для сдачи в аренду

Что ищут студенты. Интерес к жилью у обучающихся и прибывших на заработки граждан ориентирован на дешевые однушки, находящиеся вблизи транспортной развязки, либо поблизости от ВУЗов и рабочих мест гастарбайтеров.

Что ищут семьи. Арендная квартира в представлении молодой семьи должна быть двух-трехкомнатной, с недавним косметическим ремонтом и очень близко (идеал – шаговая доступность) от объектов социальной инфраструктуры и транспортной развязки (также от автостоянки).

Что ищут группы. Студенческим и рабочим группам лиц необходимо трехкомнатное жилье уровня «эконом» при минимуме комфорта.

Лучшими арендаторами жилплощади эконом-класса считаются:

  • Студентки. Они больше ориентированы на учебу, поэтому квартирой будут пользоваться аккуратно. Если аренду выплачивают родители квартиросъемщицы, то арендодателю лучше подстраховаться и взять родительские контакты студентки для разрешения конфликтных ситуаций в перспективе;
  • Семейные пары возрастом от 23 лет. Работающие супруги этого возраста заинтересованы в карьерном развитии и стремятся улучшить материальный статус. Шумные развлечения занимают в их жизни малое время;
  • Семьи с детьми. Испытывая потребность в арендном жилье на долгий срок, эти арендаторы очень удобны квартировладельцам. Однако вопрос возмещения порчи ребенком отделки арендуемого жилья нужно обсуждать с семейными арендаторами заранее.

Перед инвестицией в жилье под сдачу квартиросъемщикам, нужно выбрать район местоположения недвижимости под интересы определенной аудитории жильцов.

Критерии покупки квартиры для последующей сдачи в аренду

Основными приоритетами выбора будут местоположение недвижимости, ее планировка и площадь, состояние ремонта, оснащенность бытовой техникой и мебелью. Рассмотрим подробно, какое жилье наиболее подходит под рентный заработок.

Важный нюанс: держите в памяти, что квартира приобретается для арендаторов определенной аудитории. Т.е. характеристики жилья должны соответствовать потребностям жильцов, не менее и не более того.

Выбор городского района

От правильности подбора по этому критерию зависит размер арендной платы и длительность простоев жилья, а значит – окупаемость затрат на его приобретение и содержание.

Маленькая площадь — не помеха функциональности: квартира в Москве для сдачи в аренду

Лучшими будут квартиры, расположенные вблизи:

  • высших (средне специальных) образовательных учреждений с хорошей репутацией у горожан;
  • остановок общественного транспорта (идеал – метро), что привлечет арендаторов и позволит несколько повысить стоимость аренды;
  • парковок (вариант под семейное и элитное жилье);
  • полноценной социальной инфраструктуры, т.е. аптек, поликлиник, магазинов, детсадов и школ (вариант под семьи с детьми);
  • делового центра (вариант под деловых людей и семейных арендаторов).

Следуя названным принципам подбора жилья, приобретаемого в качестве инвестиции и сдачи в аренду, вы достигните стабильного спроса от арендаторов и постоянность дохода.

Выбор площади и планировки квартиры

Согласно многолетней статистике рынка арендной недвижимости, в ТОПе спроса – однушки, реже двушки. В целом рейтинг жилья под аренду таков:

  • однокомнатная квартира (до 40 м

    2

    ) и студия (до 25 м

    2

    ). Имеется балкон, ремонт свежий, удобства по максимуму в своем классе (эконом или элит). С любой стороны арендодателю однушка выгодна – арендная стоимость квадрата жилплощади выше, ремонт (косметика, капиталка) дешевле, спрос арендаторов стабилен, окупаемость за 13-15 лет (двушки окупаются на два-три года дольше).

  • двухкомнатная, трехкомнатная квартира. Приобретать такое жилье под квартиросъемщиков выгодно лишь при хорошей скидке (например, хозяева торопятся с отъездом). Однако поиск арендаторов на эту жилплощадь будет непрост, а обслуживать (ремонт, коммуналка) двушки и трешки дороже, чем однокомнатные квартиры.
  • многокомнатное жилье – с позиции арендодателя это худший вариант. В эконом-классе спросом эти квартиры пользуются слабо, а в дешевом сегменте (группы студентов или рабочих) риск порчи имущества и отделки крайне высокий.
  • комната в квартире – для сдачи съемщикам этот вариант абсолютно непригоден. Приобретать отдельную комнату или комнаты под арендаторов нельзя, т.к. споры из-за съемщиков с владельцами остальной жилплощади будут постоянными.

На рынке аренды жилья лучшими являются квартиры с функционально-классической планировкой – правильная геометрия, изолированность помещений, отсутствие проходных комнат. Среднестатистическому арендатору интересна жилплощадь с просторной кухней, с отдельной кладовкой. Квартиры «европланировки» – сглаженные углы, изогнутые помещения, эркеры и террасы – малопривлекательны съемщикам.

Отделка квартиры под аренду

Дорогой ремонт не подходит совершенно – арендной платы особо не повышает, тогда как обновлять его каждые 5 лет будет дорого. Заметим, что новизна обоев и линолеума – уже достаточный аргумент в обосновании повышенной ставки аренды.

Маленькая площадь — не помеха функциональности: квартира в Москве для сдачи в аренду

В организации отделки арендной квартиры лучше следовать этим правилам:

  • потолки комнат окрашиваются водоэмульсионкой. Если квартира готовится под сдачу в элит-классе, ставятся натяжные потолки (не более 2-х ярусов);
  • стены жилых комнат оклеиваются обоями – моющимися, не слишком светлыми, с простым орнаментом;
  • плиточная отделка кухни и санузла;
  • ванная оборудуется душевой кабинкой, как занимающей меньше места и дешевле ремонтируемой;
  • осветительные приборы встраиваются в потолок. Свисающие светильники легко бьются, придется их часто менять;
  • гипсокартонные перегородки непригодны в арендном жилье, т.к. легко повреждаются и требуют объемного ремонта (как минимум переклейки обоев после заделки отверстий);
  • все стройматериалы, использованные в отделке съемной квартиры, нужно приобретать с 15-25% запасом, ориентируясь на будущий мелкий ремонт (потребуется ежегодно, даже чаще);
  • окна завешиваются жалюзи – они служат долго, легко чистятся, хорошо смотрятся и стоят дешевле штор. Если же используются шторы, то только плотные (ночные);
  • межкомнатные двери выбираются либо самые дешевые (под периодическую замену), либо массивные и крепкие, способные держать повреждения;
  • входная дверь понадобится прочная и высоконадежная. Учтите периодическую потребность замены замков на ней – сложные замочные системы не подойдут.

Квартиросъемщики всегда интересуются состоянием сантехники и бытовой техники, поэтому их требуется содержать не только исправными, но и в приличном внешнем виде.

Мебель и бытовая техники в квартире под аренду

Доходность бизнеса аренды жилья прямо зависит от меблировки сдаваемой жилплощади. Важный нюанс: обязательны влагостойкие наматрасники, которых жильцы убрать самостоятельно не смогут.

Чтобы класс арендной квартиры, следует оснастить ее утюгом с гладильной доской, микроволновкой, электрочайником, феном и роутером wi-fi. Если ставится телевизор – то всегда с крепежом на стену.

Комплекты постельного белья, повышающие интерес квартиросъемщиков, выгоднее брать в секонд-хенде. Также можно дополнить кухню посудой – двумя сковородками и кастрюлями, пятью дешевыми тарелками и двумя-тремя кружками.

У многих вполне платежеспособных арендаторов совсем нет мебели и нет желания ее приобретать. Однако покупать квартиру под арендаторов с изношенной мебелью продавца – не следует. Правильным будет потратиться на функционально исправную, прилично выглядящую и более-менее современную б/у меблировку.


Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью:

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...

Добавить комментарий