Как изменить кадастровую оценку земельного участка

Foto1Под кадастровой стоимостью понимают цену участка, которая устанавливается после проведения государственной оценки, определяющей отдельные показатели, на основании которых рассчитывают цену по конкретным категориям наделов.

Кроме значений стоимости, установленных на федеральном уровне, отдельные виды цены могут устанавливаться в результате рассмотрения частных случаев по спорам, инициируемых собственниками наделов.

Кадастровая оценка

Кадастровая стоимость участка — это определённая расчётная величина, устанавливаемая в результате государственной оценки земли с учётом её местонахождения и классификации по целевому назначению.

С точки зрения юридически грамотного землевладельца, кадастровая стоимость представляет собой публичный эквивалент фактической стоимости участка и по логике вещей должна примерно соответствовать его рыночной цене. На практике же кадастровая стоимость нередко завышена по сравнению
с рыночной, поскольку при оценке не учитываются особенности земельного надела. Как отмечают специалисты, крайне сложно продать участок за сумму, равную его кадастровой стоимости. Но это только полбеды. Кадастровая стоимость — основа для расчёта земельного налога, арендной платы и платы за пользование участком, его выкупной стоимости (в случае выкупа из государственной или муниципальной собственности, а также при продаже этих земель хозяевам расположенных на участках зданий, строений и сооружений).

Кадастровую стоимость участка можно проверить по Публичной кадастровой карте, представленной на официальном сайте Росреестра. Для того чтобы получить ответ, в поисковую строку карты необходимо ввести кадастровый номер участка либо его географические ориентиры (если вы не помните номер)

Сведения о кадастровой стоимости объекта, внесённые в государственный кадастр недвижимости (в том числе на конкретную дату, а также дату внесения в реестр и дату определения цены), можно получить бесплатно в виде кадастровой справки по утверждённой Минэкономразвития форме. Для этой цели необходимо обратиться с запросом в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъекту Российской Федерации.

Кадастровую стоимость определяют двумя способами:

  • в ходе государственной кадастровой оценки либо в процессе кадастрового учёта объекта недвижимости (или учёта изменений последнего). Уточнить способ и получить информацию
  • о заказчике работ можно в Управлении Росреестра по субъекту РФ. Эти сведения понадобятся, если владелец участка захочет найти основания для пересмотра кадастровой стоимости.

Как часто меняется?

Показатели кадастровой стоимости имеют различные значения для отдельно взятых категорий земель, в основном отличающихся по своему назначению или полезному качеству.

Периодически цены определенных категорий наделов пересматриваются. Часто это связано с тем, что с течением времени изменяются основные показатели, которые оказывают существенное влияние на его стоимость.

В общем порядке процедура переоценки определяется Федеральными законами, а сами сроки устанавливаются Государственным Кадастром Недвижимости.

Существуют временные рамки, в пределах которых осуществляется процедура переоценки кадастровой стоимости.

Так, максимальный срок ограничивается 5 годами, а минимальный составляет 2 года – в данном случае основным фактором, на какой опираются при пересмотре цен, это регион, в котором зарегистрирован участок.

В некоторых случаях пересмотр кадастровой стоимости может инициироваться досрочно.

В частности, такими случаями могут быть:

  • Изменение площади участка земли в сторону уменьшения или увеличения;
  • Проведение межевания земель;
  • Изменение назначения участков. К примеру, переход из земли для выращивания сельскохозяйственных культур в наделы для индивидуального жилого строительства автоматически увеличивает цену;
  • Ввод в эксплуатацию объекта, построенного на определенном участке земли. Как правило, такие действия значительно увеличивают цену надела;
  • При значительном развитии инфраструктуры вокруг земельного участка, поскольку наличие в непосредственной близости к ним больниц, школ, детских садиков и прочих объектов значительно увеличивает его ценность;
  • Изменение показателей по текущим рыночным ценам.

Документы для оспаривания кадастровой стоимости земли

1. Отчет оценщика

Важно, чтобы дата определения рыночной стоимости земли совпадала с датой определения кадастровой стоимости, иначе вам могут отказать в удовлетворении заявления. Обязательно проверьте сведения о собственнике и характеристики участка: в случаях опечаток придется заказывать новый отчет.

2. Экспертиза отчета

Этот этап будет обязательным в случае расхождения кадастровой и рыночной стоимости более, чем на 30%. При обращении в суд без подачи заявления в комиссию при Росреестре экспертизу можно не проводить.

3. Справка о кадастровой стоимости

Справка о кадастровой стоимости объекта

Справка о кадастровой стоимости объекта

4. Документы на земельный участок

Собственник земли предоставляет право собственности на землю либо выписку из ЕГРН, арендатор – договор аренды участка.

5. Заявление

Вы должны написать о том, что не согласны с установленной на сегодняшний день кадастровой стоимостью участка, поэтому хотите ее изменить. Для комиссии составляется заявление о пересмотре кадастровой стоимости, в суд подается исковое заявление, которое будет рассмотрено в порядке административного судопроизводства. Суд рассмотрит ваше заявление в течение двух месяцев, в случае необходимости назначения экспертизы отчета об оценке земли срок может увеличиться.

Переоценка земли за прошлые годы

Foto2Массовая переоценка земель была произведена еще в 2014 году, причем результат ее был таков, что в некоторых регионах рассчитанный показатель значительно превышал рыночную стоимость наделов.

Такая ситуация привела к тому, что собственники многих участков, не согласных с таким фактом, посчитали рост необоснованным, и инициировали большое количество судебных разбирательств по оспариванию установленной на государственном уровне стоимости.

Не менее существенным изменением в кадастровой стоимости стали поправки к законам, введенные в действие в декабре 2016 года, когда относительно всех категорий земельных участков произошло значительное увеличение показателей.

Пошаговая инструкция при обращении в комиссию ГКН

Проблема изменения кадастровой стоимости ЗУ решается двумя способами:

  • Административным способом, при обращении в комиссию ГКН.
  • Обращением в суд после проведения административной процедуры решения.

Для того чтобы ваше заявление о переоценке ЗУ было рассмотрено административным способом, то есть уполномоченной комиссией, обратитесь в местное отделение кадастра и картографии того региона, к которому относится участок, подлежащий переоценке. Обращение может быть личным или посредством пересылки необходимых документов и их копий заказным письмом с вложенной в него описью.

Заявление должно быть написано по специальной форме, которую можно найти на официальном сайте Росреестра или составлено непосредственно при обращении к специалисту по кадастровым вопросам. В нём должны содержаться следующие сведения:

  • все данные правообладателя ЗУ;
  • его контактные данные для обратной связи;
  • реквизиты (для юр. лиц).

В основной части заявления указывается причина заявления о пересмотре земель и основания, которые подтверждают правомочность переоценки. Текст заявления должен быть лаконичным и чётким, с опорой на аргументы требующие переоценки стоимости.

Образец формы можете скачать отсюда.

Заявление может быть подано исключительно правообладателем участка с предоставлением паспорта. Если от его имени действует представитель – им должна быть представлена удостоверенная нотариусом доверенность.

К заявлению должны быть приложены следующие документы:

  • кадастровый паспорт;
  • удостоверенная нотариусом копия правоустанавливающего (правоудостоверяющего) документа;
  • документы, подтверждающие недостоверность используемых сведений при переоценке ГКН стоимости участка;
  • положительного экспертного заключения об оценке от независимой экспертизы по оценочной деятельности;
  • квитанция об оплате государственной пошлины.

Экспертное заключение необходимо получить заранее, до обращения в уполномоченную комиссию. Для его получения потребуется выписка из кадастровых записей.

Обозначенные документы необходимо передать вместе с заявлением под расписку о получении кадастровому специалисту. Без указанных документов заявление к рассмотрению принято не будет. На рассмотрение заявления потребуется срок приблизительно в 40 календарных дней, в число которых входят сроки:

  • на рассмотрение вопроса о принятии заявления;
  • рассмотрение заявления;
  • уведомление о принятом комиссией решении.

Обратите внимание на то, чтобы ваша претензия на переоценку, установленную ГКН, не отличалась в сторону увеличения или уменьшения более чем на 30% от установленной суммы.

Если вы придерживаетесь принципиальной позиции на более существенную разницу – то после получения отказа со стороны ГКН, вам придётся обращаться в суд.

В день, дата которого указана на обороте выданной расписки, вы явитесь за результатом. В случае положительного решения по вашему заявлению, вам должны предоставить новый кадастровый паспорт с указанием актуальной кадастровой стоимости ЗУ и выписку из записей учёта с внесением новых данных после произведённой переоценки. Интересует кадастровая и рыночная стоимость земли, как они соотносятся? Переходи по ссылке.

Платим пошлины

Размер пошлины для внесения исправлений в записи кадастра, в том числе – допущенные сотрудниками ГКН составляет 350 рублей. За получение нового кадастрового паспорта с актуальными данными о кадастровой стоимости участка вам придётся заплатить ещё 200 рублей.

Если вы будете решать вопрос в суде, государственная пошлина за подачу искового заявления составит 200 рублей. Для юридических лиц расценки по оплате государственной пошлины будут несколько выше.

Имейте в виду, что стоимость работ по получению экспертного заключения достаточно высокая. В регионах она составляет сумму от 2 тысяч рублей за участок, при общей оценке объекта. При условии необходимости проведения экспертизы, стоимость работ исчисляется от 15 000 рублей. Это не удивительно, так как для работы по достоверной оценке качества почв проводятся дорогостоящие анализы, и используется самое современное оборудование.

Куда обращаться для пересмотра кадастровой стоимости

Действующее законодательство предусматривает два варианта процедуры оспаривания кадастровой стоимости:

  • в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;
  • в суде (п. 2 ст. 403 НК РФ).

Заявитель самостоятельно выбирает, в каком порядке оспаривать кадастровую стоимость. В случае судебного рассмотрения спора предварительного обращения в комиссию для физических лиц не требуется, но для организаций этот этап является обязательным. При этом, рассмотрение в комиссии имеет ряд преимуществ перед судебным:

ПОЛЕЗНЫЕ СЕРВИСЫ

Рассчитать размер госпошлины, подлежащей уплате при обращении в суд, можно с помощью нашего калькулятора госпошлины

  • быстрое рассмотрение спора (в течение месяца);
  • отсутствие судебных расходов, в том числе, необходимости уплачивать госпошлину;
  • возможность оспорить решение комиссии, если оно не устроит заявителя, в судебном порядке.

Такие комиссии функционируют при каждом управлении Росреестра в регионах России.

Прогноз

Согласно принятому Федеральному закону ФЗ № 360 от 03.07.2016 с действующими на данный момент поправками на территории всех регионов рост кадастровой стоимости на некоторое время приостановлен – вплоть до 1 января 2020 года она не будет пересматриваться.

По окончанию данного периода цена на участки будет пересмотрена, но уже согласно ФЗ № 237 «О государственной кадастровой оценке» данным процессом под надзором Росреестра будут заниматься независимые учреждения бюджетной сферы.

На что влияет корректировка

Значение кадастровой стоимости оказывает существенное влияние на следующие моменты:

  • Расчет оплаты за аренду земель при определенных условиях;
  • Величину земельного налога, который определяется в процентном соотношении к кадастровой стоимости.

Наиболее значимым в данном случае является именно влияние на расчет налога, поскольку практически каждый собственник земельного участка за редким исключениями льготных групп несет обязательство совершения таких перечислений в бюджет страны.

Именно на основании кадастровой стоимости одного квадратного метра земли определяется общая цена участка путем умножения площади земли на единицу показателя.

Вычисление налога осуществляется также на основании процента, определенного для каждой отдельной категории земель, при этом средняя ставка находится на уровне 0,3% и может значительно колебаться как в большую, так и меньшую сторону.

Планируется ли повышение налога?

Вопрос повышения налогов на земельные участки и увеличения показателя кадастровой стоимости земли связан неразрывно и на данный момент беспокоит как обычных граждан, так и физических и юридических лиц, поскольку для многих из них величина ежегодного взноса в бюджет становится достаточно большим расходом.

За последние несколько лет наметилась тенденция к продаже участков, которые не приносят прибыли и становятся обременением для их владельцев, не имеющих достаточного дохода, для того, чтобы оплатить налог в полной мере.

Стоит отметить, что новый принцип вычисления налога на основании кадастровой стоимости стал применяться не так давно – еще до 2015 года он рассчитывался исходя из балансовой цены земли.

На данный момент осуществляется постепенный переход именно на расчет от кадастровой стоимости, в связи с чем размер налогов увеличивается и такая тенденция на ближайшее время сохранится.

В общем увеличение налогообложения осуществляется поэтапно – с 2015 до 2020 года рост ставки происходит постепенно (ежегодно на 20%) и, в связи с этим, и те суммы, которая положены к оплате за собственность, аналогичным образом становятся больше.

С одной стороны, как утверждают эксперты, повышение размеров поступления в бюджет страны является необходимой мерой, которая поможет изыскать средства на развитие инфраструктуры, финансирование модернизации различных объектов.

Однако, с другой стороны, каждый отдельный собственник земельного участка не всегда может выделить такую сумму средств.

Больше всего значительным увеличением расходов обеспокоены предприниматели, относящиеся к малому и среднему бизнесу, особенно те, которые заняты деятельностью в сфере сельского хозяйства – именно для таких категорий кадастровая стоимость за последнее время выросла больше всего.


Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью:

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...

Добавить комментарий