Как заработать на ипотеке

заработок на ипотеке - миф или реальность?

Чтобы начать бизнес на недвижимости, не обязательно иметь стартовый капитал, равный стоимости хотя бы одной квартиры. Получать прибыль можно и на операциях с жилым помещением, купленным в кредит. Главное — знать способы, как заработать на ипотеке, о которых и говорится в этой статье.

Основы заработка на ипотеке

В общем случае зарабатывание на ипотеке заключается в том, чтобы приобрести недвижимость в кредит по одной цене и продать ее или сдать в аренду по другой, гораздо выше первоначальной.

Ипотека предоставляет возможность получить прибыль 2 наиболее вероятными способами:

  • Приобрести недвижимость (жилую площадь или офисное помещение) в кредит, а затем сдавать ее в аренду физическим или юридическим лицам. Заработок образуется за счет превышения размера ежемесячной арендной платы над взносами по ипотеке.
  • Вложить накопленные деньги в квартиру на начальном этапе ее строительства. По окончании стройки стоимость жилья увеличится примерно на 30%, в то время как средний размер ипотечной ставки составляет 12%, что означает возможность получить прибыль в размере 18%. Но данная схема работает только при условии погашения кредита за период не более 3 лет, что исключает покрытие заработка ростом инфляции и процентами по ссуде.

Условия получения ипотечного кредита

Успешность зарабатывания на ипотеке во многом определяется тем, насколько выгодны условия кредита. Довольно сложно получить льготный кредит без приличного начального взноса и высокого уровня доходов заемщика. Банков сейчас немало и каждый из них предлагает свои условия и предъявляет к кредитополучателю определенные требования. Но не имея достаточного опыта, довольно сложно вникнуть во все нюансы и выбрать наиболее перспективный вариант с точки зрения последующего зарабатывания.

В этой связи имеет смысл обратиться к специалистам в финансовой области — кредитным брокерам, которые подбирают кредитора, наилучшим способом удовлетворяющего запросам и возможностям клиентов, а также помогают оформлять документы. Кроме того, при рассмотрении заявок кредитные учреждения отдают в первую очередь предпочтение заявкам, составленным брокерами, что значительно увеличивает шанс получить ипотеку на выгодных условиях.

Но следует учитывать, что в кредитном договоре обязательно наличие 2 пунктов, без которых заработок на ипотеке невозможен:

  • Право заемщика сдавать в аренду предмет ипотеки (имущество, которое приобретается за счет ипотеки, принадлежит банку до момента погашения кредита, поэтому только с его разрешения возможно распоряжение собственностью заемщиком).
  • Возможность после досрочного погашения части кредита снизить ежемесячные взносы без уменьшения кредитного периода (это позволит увеличить сумму чистой прибыли за счет повышения разницы между ссудой и арендной платой).

Необходимость получения согласия банка на сдачу квартиры в аренду сами кредитные учреждения обосновывают следующими аспектами:

  • необходимостью согласования аренды со страховой компанией;
  • контролем за тем, чтобы срок аренды не превышал 11 месяцев;
  • уплатой комиссии.

Как заработать на ипотеке?

В случае сдачи жилья в аренду при наличии в ипотечном договоре пункта, ограничивающего такую возможность, договор найма может быть признан недействительным, что влечет наложение штрафа на кредитополучателя. Поэтому лучше не рисковать, тем более сотрудники банка имеют право периодически проверять состояние и условия содержания имущества, заложенного банку.

Как правильно распорядиться ипотекой?

Заработать на ипотеке можно только при грамотном распоряжении деньгами, полученными от банка. Специалисты утверждают, что на данный момент наиболее перспективным вариантом является приобретение однокомнатной квартиры или студии, которые пользуются повышенным спросом на протяжении последних лет. Кроме того, следует учитывать состояние квартиры и ее месторасположения — чем лучше она будет оформлена и находиться ближе к центру или ключевым станциям метро, тем большая вероятность сдать жилье за хорошую арендную плату.

Описание доходной квартиры под ипотеку

Объявление с ценой и описанием, размещено на Avito:

Объявление с ценой на 4х комнатную квартиру

Данный объект выставляется уже не первый раз и уже существенно потерял в цене. Но несмотря на это прошло уже 5 месяцев, а воз и ныне там. Это хороший повод поторговаться.

Торговался бы я так. Я бы позвонил хозяевам и сказал:

— Вы знаете, я покупаю квартиры, чтобы сохранить деньги. И поэтому она мне не совсем подходит, так как 4х комнатные квартиры потом очень трудно продать… ну вы и сами наверно знаете! Обычно я поэтому покупаю двухкомнатные. Но если вы мне согласитесь продать ее за 3 миллиона, то я готов взять, практически не глядя. И уже сегодня готов подъехать и внести задаток.

— Я готов продать за 3 миллиона 250 тысяч рублей.

— Нет, я готов купить только за 3 миллиона. Вы подумайте и, если надумаете, то позвоните мне. Я до пятницы буду выбирать и смотреть квартиры, если успеете до этого времени, я у вас возьму.

Если вам не перезвонят, то звоните сами и продолжайте торг.

Планировка в этих домах очень хорошая, нет смежных комнат. Это сильно упростит нам задачу при переделке. Кстати, как дорого сдать смежные комнаты, вы можете узнать из моей платной книги.

Планировка доходной квартиры

Расчет рентабельности

Этот раздел следовало бы назвать “как бы могло быть”. В свете последних событий ситуация с ипотекой непонятная. После поднятия Центробанком ключевой ставки, многие банки перестали выдавать ипотеку. А некоторые даже хотят пересмотреть процентные ставки по уже выданным кредитам. Смотрите мои прогнозы на ипотеку в 2015 году.

Большинство банков уверяют, что не остановили выдачу ипотеки. Но на самом деле это не так. Просто они это не афишируют и продолжают принимать заявки на ипотечное кредитование, а в 99% случаев вас будет ждать отказ. Но не из-за того, что с вашей заявкой что-то не так, а из-за того, что в банке просто-напросто нет денег. Но вы об этом никогда не узнаете.

В данный момент я жду дальнейшего развития событий. И когда представится случай — осуществлю свой план.

Перейдем собственно к расчетам. Примем стоимость аренды одной комнаты за 10 000 рублей. Эту цену я взял с запасом, на самом деле большие комнаты можно сдать дороже, если применить пару приемов из моих книг (все книги по недвижимости). Так, например, сейчас комнату площадью 6 кв.м. в дешевом районе я сдаю за 8 500 рублей. В выбранном районе ее можно сдать за 10 000. А вот большие комнаты можно сдать за 12 или даже 13 тысяч рублей.

Таким образом, ежемесячную чистую прибыль для расчетов примем за 50 000 рублей. На практике она будет немного больше.

Теперь нам необходимо рассчитать стоимость арендных платежей. Мы будем рассматривать два варианта:

  • Есть деньги на первый взнос;
  • Нет денег на первый взнос.

Если есть деньги на первый взнос по ипотеке

До 17 декабря мы имели следующую картину:

Расчет месячного платежа по ипотеке для ставки 16%

Для примера была взята реальная ставка ипотечного кредита 16%. В рекламных буклетах многие банки указывали меньшую ставку (14% или даже 13%), но на деле давали под больший процент.

И следующую картину доходности:

Первоначальные вложения 400 000 рублей
Ежемесячный доход 50 000 рублей
Ежемесячный расход (ипотечный платеж + квартплата) 27 206 рублей
Расчет окупаемости
Денежный поток (в месяц) 22 794 рубля
Срок окупаемости 18 месяцев
Доходность вложения 68,3% годовых

Так могло бы быть, но 17 декабря большинство банков перестали выдавать ипотеку. А те несколько банков, которые до сих пор не испугались и продолжают выдавать ипотеку, очень сильно задрали ставки.

Новые ставки от UniCredit Bank

В результате мы имеем то, что имеем:

Расчет ипотечного кредита по новым ставкам

Отсюда:

Первоначальные вложения 400 000 рублей
Ежемесячный доход 50 000 рублей
Ежемесячный расход (ипотечный платеж + квартплата) 40 522 рублей
Расчет окупаемости
Денежный поток (в месяц) 9 478 рубля
Срок окупаемости 43 месяца
или 3,5 года
Доходность вложения 28,4% годовых

Увеличение ставки по ипотечному кредиту существенно снизило рентабельность таких инвестиций. А маленький денежный поток существенно увеличивает риски, связанные с простоем площадей и незапланированными тратами.

На мой взгляд, учитывая новые условия кредитования и относительно высокую рискованность подобных инвестиционных проектов, намного разумнее поместить деньги на банковский вклад.

Тем более, что ставки по вкладам также возросли. Слышал по радио, что теперь можно найти вклады до 25% годовых в рублях. Сам правда еще такого не встречал.

Банковский вклад обладает одним существенным преимуществом перед подобными проектами — вы всегда можете быстро выдернуть деньги!

Большой первоначальный взнос по ипотеке

А что произойдет с рентабельностью нашей инвестиции, если мы увеличим первый взнос по ипотеке? Возрастет рентабельность или, наоборот, уменьшится?

Чтобы ответить на этот вопрос, я вычислил для нашего примера срок окупаемости и доходность вложений в зависимости от первоначального взноса. Процентная ставка по ипотеке в данном расчете равна 25%.

Первоначальный взнос (руб.) Доходность Срок окупаемости (мес.) Денежный поток в мес. (руб.)
400 000 ~30% 42 9 500
1 000 000 ~30% 40 25 000
2 000 000 ~30% 43 46 500
2 200 000 (без ипотеки) ~30% 44 50 000

Как видите, огромная процентная ставка съела все плюсы данного метода. Доходность указана с точностью +/- 2%.

А раньше все было “шоколадно”. Привожу аналогичный расчет, но только для старой ставки в 16%.

Первоначальный взнос (руб.) Доходность Срок окупаемости (мес.) Денежный поток в мес. (руб.)
400 000 77% 16 25 794
1 000 000 41% 30 33 863
2 000 000 28% 42 47 310
2 200 000 (без ипотеки) 27% 44 50 000

При адекватной процентной ставке ипотека могла служить нам хорошим рычагом для достижения сказочной доходности.

Особенности «ипотечного бизнеса»

Стартовый капитал

Ипотечный заем часто называют удачным решением, как заработать на недвижимости без вложений, но это не вполне верно. Желающему извлечь прибыль нужно иметь деньги, которых хватит на следующее:

  • первоначальный взнос — от 20% до 50% стоимости приобретаемого (залогового) имущества. Чем выше начальный взнос, тем больше доход;

  • страхование ипотечного жилища — от 0,11% стоимости;
  • оценка недвижимого объекта — от 4 до 7 тыс. руб.;
  • услуги нотариуса — 1-2 тыс. руб.;
  • услуги банка — от 0 до 10 тыс. руб.;
  • госпошлина за регистрацию в Росреестре ДДУ (договора долевого участия) либо сделки-купли продажи — 350 руб.;
  • обслуживание кредита (внесение ежемесячных платежей) в период между получением займа и совершением сделки с покупателем либо съемщиком — зависит от стоимости жилья, величины первоначального взноса, процентной ставки и срока кредитования.

Брать ипотечный кредит без первоначального взноса невыгодно, даже если жилье приобретается для проживания. Банк в этом случае берет на себя повышенный риск невозврата средств, связанный с возможными потерями при реализации залогового имущества неплатежеспособного заемщика. А риски кредитора всегда оплачивает заемщик, поэтому ипотека встает слишком дорого.

Страхование недвижимого имущества, которое передается в залог банку, обязательно согласно закону от 16.07.1998 №102-ФЗ. Оценка необходима по той причине, что без нее ни один банк не согласится оформить ипотеку — кредитор желает знать точную стоимость залоговой недвижимости. Страхование и оценку нужно покупать у страховщика и оценщика, аккредитованных банком, чтобы повысить шансы на одобрение заявки.

сдача квартиры в аренду

Сэкономить можно разве что на услугах банка, но для этого нужно долго и кропотливо выбирать кредитора, задавая много вопросов кредитным специалистам финорганизаций и внимательно читая документы, которые каждый банк предлагает подписать заемщику.

Как долго предстоит делать ежемесячные платежи по ипотеке за счет собственных средств, зависит от способа заработка. Если это сдача жилья в долгосрочную аренду, которая покрывает ежемесячный ипотечный взнос — пока не сдана квартира (от одного до нескольких месяцев). Если перепродажа квартиры в строящемся доме — платежи нужно делать, пока идет строительство (от одного-полутора до нескольких лет).

Трудности и риски инвестора

Воспользоваться знаниями, как заработать на покупке квартиры, особенно приобретая в кредит, довольно сложно. Чтобы получить прибыль, инвестору предстоит:

  • адекватно оценить ликвидность недвижимого объекта и спрос на квартиры;
  • сделать верный выбор банка-кредитора и предлагаемых условий ипотечного договора;
  • покупая жилище, обеспечить безупречную юридическую чистоту сделки, будь то купля-продажа или долевое участие в строительстве;
  • правильно рассчитать расходы / издержки и потенциальный доход.

Покупать надо жилище, которое будет гарантированно пользоваться спросом у покупателей или съемщиков. Для этого следует правильно выбрать:

  • класс жилья («эконом», «комфорт» либо другой);
  • количество комнат (самым высоким спросом как у покупателей, так и арендаторов пользуются однушки и студии);
  • расположение (квартира нужна в районе с развитой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью, благоприятной экологической и криминальной ситуацией без перспективы скорого ухудшения);
  • наличие и качество отделки помещений (вкладываться ли в ремонт перед сдачей / перепродажей, если да, то в насколько дорогостоящий);
  • покупая на «вторичке — дом (подъезд) со спокойными соседями;
  • для сдачи в аренду — квартиру в доме с благоустроенной придомовой территорией и подальше от строящихся зданий.

Необходимо узнать также о других нюансах выбора и учесть все факторы.

Подыскивая банк, нужно в первую очередь обращать внимание на то, насколько лояльно та или иная кредитная организация относится к ипотечникам:

  • досрочно погашающим кредит;
  • оформляющим «перезаем» (продающим жилье вместе с долгом);
  • сдающим залоговое имущество в аренду.

Важно: взять ипотеку можно как под залог приобретаемого недвижимого имущества, так и под квартиру, уже имеющуюся в собственности инвестора (в которой он проживает). В этом случае новая квартира будет свободна от обременения, и заемщик сможет распоряжаться ею без ограничений со стороны кредитора. Главное, чтобы банк одобрил кредит в сумме, достаточной для покупки. Если заемщик потерпит неудачу при попытке заработка и не сможет обслуживать кредит, можно продать либо залоговую (старую), либо приобретенную (новую) квартиру и погасить долг перед банком.

Чтобы купить «чистую» квартиру, избежав мошенничества, на «первичке», следует заключать ДДУ непосредственно с надежным застройщиком, а не подрядчиком. Риски во втором случае выше потому, что подрядчик может отказаться от обязательств перед застройщиком, и дольщик в этом случае остается ни с чем. Узнать, которая из строительных компаний является застройщиком, можно из паспорта объекта на территории стройки либо по телефону в департаменте (управлении) архитектуры муниципалитета.


Важно также понимать разницу между банком и застройщиком. Квартира передается в залог кредитору. То есть банку. Застройщики ипотеку не оформляют. У некоторых есть рассрочка с процентами, но ипотека только в банках. При рассрочке квартира в залог не передается.


С «вторичным» жильем все гораздо сложнее — необходимо проверить правоустанавливающие документы на имущество, историю перехода квартиры от собственника к собственнику, дееспособность продавца и др. Банк может перепроверить чистоту «вторичного» жилья, под которое клиент просит ипотечный кредит, но прежде чем предложить его банку в залог, заемщик проверяет самостоятельно. Обезопасить вкладываемые деньги и увеличить шансы на получение займа поможет страхование титула либо комплексное страхование ипотеки, помимо имущества и титула включающее личное страхование заемщика.

Расчет расходов и доходов включает:

  • расчет реальной стоимости кредита и размера ежемесячного платежа на калькуляторе ипотеки;
  • подсчет размера расходов по пунктам, указанным выше — от страхования до госпошлины;
  • подсчет дохода — суммы, которую реально получить при перепродаже (сдаче в аренду) минус налог, если он предусмотрен (нет налогового вычета и/или возможности избежать уплаты);
  • сравнение расходов с доходами.

В расчеты закралась серьезная ошибка

Уже два человек написали мне вопросы по второй части статьи. Спрашивают, так что все-таки лучше: нести сбережения в банк или, может быть, имеет смысл купить квартиру?

Но, видимо, никто не прочитал статью внимательно — она содержит очень серьезную ошибку в расчетах, которая сразу бросается в глаза. Попробуйте сначала найти ее самостоятельно.

А я дико извиняюсь перед подписчиками и обещаю больше не писать в рассылку ночью, а хорошенько высыпаться, прежде чем садится за перо. Надеюсь, никто не успел взять ипотеку и не пострадал от моих действий.

Вот правильная информация:

1) После поднятия процентной ставки осуществление данного проекта стало нерентабельно. Платежи за ипотеку составят ~58 000 рублей, а доход только 50 000 рублей в месяц;

2) Правильная таблица с расчетом доходности для 16% ипотеки:

Первоначальные вложения 400 000 рублей
Ежемесячный доход 50 000 рублей
Ежемесячный расход (ипотечный платеж + квартплата) 37 206 рублей
Расчет окупаемости
Денежный поток (в месяц) 12 794 рубля
Срок окупаемости 2,5 года
Доходность вложения 38,3% годовых

А вот в первом случае действие рычага продолжает прослеживаться, вот правильная таблица:

Первоначальный взнос (руб.) Доходность Срок окупаемости (мес.) Денежный поток в мес. (руб.)
400 000 38,3% 2,5 года 12 794
1 000 000 ~26% 3 года 9 месяцев 22 182
2 000 000 ~21% 4 года 9 месяцев 34 827

Призываю всех читателей внимательнее относится ко всей информации, получаемой из интернета, книг и журналов.

Ошибка заключается в том, что цена объекта составляет 3 200 000 рублей, а при расчете я использовал цену в 2 200 000 рублей — невнимательно забивал данные в Excel и потерял целый миллион.

Выбор перспективного объекта.

Чтобы задумка о том, как заработать на ипотеке, оказалась прибыльной, следует тщательно отнестись к выбору приобретаемого объекта недвижимости. В ходе изучения предложений стоит обратить внимание на следующие моменты:

1. Строящийся объект.

Если квартира покупается в новостройке, то выгодней заключать договор на ранних стадиях строительства. Тогда цена на объект имеет минимальное значение. Чем ближе дата сдачи постройки, тем выше ее стоимость. На готовые квартиры цена выше на 50-100%, чем на этапе фундамента.

Хотя, сразу реализовать такой объект не получится, позже начальная цена оправдает себя. Как правило, полный цикл постройки многоквартирного дома не занимает более 2-2,5 лет, что в целом не такой длительный срок. Однако, к выбору застройщика также стоит отнестись внимательно и выбирать компании, зарекомендовавшие себя как надежные с многолетним опытом строительства.

2. Срок сдачи и тип договора.

Обозначенный застройщиком срок сдачи является ориентиром на отрезок времени, с которого можно оформить недвижимость в собственность и начать зарабатывать на нем. Однако, надеяться на исключительную точность не нужно. Зачастую сроки сдвигаются и не оправдывают ожиданий. Более того, многое зависит от типа заключаемого договора с застройщиком. Договоры ДДУ заключаются в соответствии с ФЗ № 214 и имеют строгие сроки сдачи объектов. Своевременное получение ключей по ним наиболее вероятно. Договоры ЖСК не имеют строгих временных рамок. Поэтому, как правило, сроки могут сдвигаться от первоначальной даты на год и более.

3. Местоположение.

Немаловажным фактором в рентабельности проекта является местоположение приобретаемой недвижимости. Наиболее перспективны районы с развитой инфраструктурой, транспортной сетью, благоприятной экологией и низкой криминальной статистикой. Расположение объекта предпочтительнее в черте города ближе к центру. Плюсом будет, находящиеся рядом парковые зоны, водоемы, автобусные и маршрутные остановки, станции метрополитена.

4. Характеристики объекта.

На перспективность объекта также влияют следующие показатели:

  • Площадь жилого помещения;
  • Тип здания;
  • Внешняя отделка объекта;
  • Этажность и вид из окон;
  • Наличие ремонта внутренних помещений;
  • Год постройки.

5. Планы развития района.

Цена объекта может зависеть от развитости и благоустройства района. Наиболее выгодны вложения в недвижимость в районах, обустроенных не полностью на начальных этапах строительства. Однако, если существуют проекты будущего развития дорожной и транспортной сети, возведения торговых, развлекательных центров, парков, зон отдыха в данном районе, то стоимость недвижимости в перспективе может вырасти на 100% — 300%.

Способ №1: купить и перепродать

Максимальную прибыль с перепродажи ипотечного жилья приносит заработок на новостройках.

Суть способа:

  • купить квартиру в ипотеку на ранней стадии строительства — в идеале «с котлована», когда стоимость недвижимого объекта минимальная;
  • подождать, пока в процессе строительства многоквартирного дома стоимость квартиры вырастет;
  • продать объект недвижимого имущества — вернее, права на квартиру в новостройке — по договору переуступки.

Обратите внимание: перепродажа квартир как бизнес, включая операции с новостроем, достаточно распространена в крупных городах. По некоторым данным, 50% всех продаж жилья по переуступке в Санкт-Петербурге приходится именно на частных инвесторов.

Прежде чем заключать ДДУ, нужно обязательно проверить не только репутацию застройщика, но и разрешающие документы на строительство многоквартирного дома. Если они не в порядке, инвестор серьезно рискует не найти покупателя по переуступке. В лучшем случае придется долго дожидаться ввода дома в эксплуатацию и продавать по договору купли-продажи, но желающие поселиться в новостройке предпочитают именно ДДУ. В худшем случае инвестора ждут суды с застройщиком и как минимум потеря выгоды.

Как заработать на ипотеке

Разница в стоимости квартиры «с котлована» и квартиры в новостройке, которую вот-вот сдадут, достигает 70%. Но чтобы продать по переуступке, нужно успеть найти покупателя и заключить сделку до подписания акта сдачи-приемки дома. В противном случае придется искать покупателя, согласного на договор купли-продажи после сдачи дома в эксплуатацию, по которому недвижимое имущество обходится дороже. Пытаться заставить покупателя платить больше — неверная стратегия заработка на недвижимости с ипотекой. Перепродать права требования по ДДУ, не дожидаясь заключительного этапа строительства, можно дороже на 30%-50%, чем приобретались «на котловане».

Важно: завершив сделку, продавец обязан уплатить 13% НДФЛ, поскольку налоговый вычет в данном случае законом не предусмотрен.

Основной риск этого способа заработка — нарушение застройщиком сроков строительства.

Можно ли заработать на ипотеке?

В докризисный период (до 2008 г.) на этот вопрос можно было ответить однозначно – да. Очевидно, что одним из наиболее важных аспектов, который позволяет оценить прибыльность вложений в недвижимость, является рост цен на жилье. Так, в 2003-2008 гг. стоимость московских квартир прирастала колоссальными темпами – около 30% в год. Так, купив квартиру за 1.5 млн. в 2003 г., до 2008 г. можно было ее продать за 7.5 млн. Но сейчас ситуация не столь благоприятная.

Динамика стоимости жилья сегодня зависит от региона. Так, Москва сегодня относится к числу насыщенных рынков с невысокими темпами роста цен на жилье. За 2013 г. рынок первичного жилья Москвы вырос всего на 6-7% (для сравнения, годом ранее квартиры подорожали на 10-12%). Если рост цен на новостройки находится на уровне или даже опережает инфляцию, то вторичное жилье практически не дорожает, либо вовсе падает в цене.

За последние пять лет динамика цен на вторичное жилье в Москве составила 8–10%. Учитывая ежегодную инфляцию, это означает, что в целом цены на вторичную недвижимость практически не меняются. Конечно, в регионах ситуация отличная – здесь рост на жилье существенно выше московского.

Каковы прогнозы этого показателя? По оценке экспертов, предпосылки к снижению стоимости квадратных метров отсутствуют, а базовые прогнозы роста предполагают достижение этим показателем уровня 8%. Об этом свидетельствует ряд тенденций:

  • Замедление темпов строительства в России после 2008 г., что ведет к сокращению предложения на рынке.
  • Спрос на рынке при этом подогревается владельцами банковских активов, многие из которых ввиду нестабильности банковской системы, видят покупку жилья более надежным способом инвестирования.
  • Свое влияние будут иметь и другие факторы. Например, страхование ответственности застройщиков пропорционально отразится на цене кв.м.

Что касается потенциального снижения ставок по ипотечному кредиту, то предпосылки к этому на сегодняшний день отсутствуют (обусловлено это высокой стоимостью заимствований и уровнем инфляции).

Попробуем составить упрощенный бизнес-план инвестиций в ипотеку. Для расчетов возьмем ипотечную программу от «ВТБ24». Срок ипотеки – 5 лет. Объект покупки: однокомнатная квартира 36 кв.м (наиболее популярная по метражу) стоимостью 8496 тыс. руб. (236 тыс.руб./кв м – средняя рыночная цена в г.Москва).

Прогнозируемый рост цен на жилье возьмем на уровне 8% в год. Таким образом, цена продажи квартиры составит 12483.4 тыс.руб.

Вариант 1. Исходные условия

  • Первоначальный взнос, 10% — 923 400
  • Процентная ставка (базовая) – 12.35%
  • Ежемесячный платеж в данном случае составит 169 790.7 руб.

Таким образом, за весь период стоимость ипотечной квартиры достигнет 11 110 тыс.руб. Заработок при продаже – всего 1373.4 тыс.руб. По факту доходность будет еще ниже, т.к. здесь не учитывались расходы на оформление кредита, страховку, коммунальные платежи.

Допустим, вы положите первоначальный взнос на рублевый депозит со ставкой 7%, а вместо ипотечных платежей, ежемесячно будете его пополнять. Тогда прибыль за этот же период составит 2 744.1 тыс. руб. К тому же пополнять вклад вы не обязаны, а если не будет возможности платить по ипотеке, квартира может перейти в собственность банка.

Вариант 2. Исходные условия

  • Первоначальный взнос, 50% — 4 248 000
  • Процентная ставка (сниженная) — 12.15%
  • Ежемесячный платеж составит 94 816.73 руб.

Таким образом, за весь период стоимость ипотечной квартиры достигнет 9 937 тыс. руб. Заработок при продаже – 2546.4 тыс. руб. Тогда как доходность с пополняемого депозита (7%) — 3 360.7 тыс. руб.

В текущих экономических условиях, заработок на ипотеке путем покупки-продажи квартиры, вариант однозначно невыгодный. А инвестиции в недвижимость, ввиду высоких ставок по ипотечных кредитам, имеют смысл только за счет привлечения собственных средств.

Но есть и другие способы получения доходов от ипотеки, среди них, например:

  • вложения в строящееся жилье, в данном случае можно извлечь выгоду за счет роста стоимости на различных стадиях строительства;
  • покупка квартиры в ипотеку и сдача ее в аренду;
  • покупка квартиры в целях перевода ее в коммерческую недвижимость.

Сдаем ипотечную квартиру в аренду

Закон об ипотеке подтверждает, что собственник ипотечной недвижимости имеет право сдавать залоговое жилье в аренду. Многие берут ипотеку и планируют выплачивать кредит за счет жильцов. При грамотном подходе можно получить собственную недвижимость по цене первоначального взноса с помощью денег арендаторов. Есть одно но: сдавать залоговую квартиру нельзя, если запрет является частью кредитного соглашения.

Как это работает:

  • Получаем одобрение на ипотеку.
  • Выбираем квартиру в районе с развитой инфраструктурой.
  • Оформляем кредит.
  • Готовим жилье к сдаче в аренду: делаем ремонт при необходимости, закупаем мебель и технику.
  • Находим порядочных жильцов.
  • Грамотно оформляем договор найма.
  • Получаем ежемесячный доход.

Как заработать на ипотекеСдача ипотечной квартиры в аренду

Риски потенциального наймодателя:

  • если в договоре ипотеки указано, что сдавать квартиру в аренду нельзя, банк может наложить на предприимчивого заемщика санкции. Банк даже может потребовать досрочного погашения кредита;
  • если вы пускаете жильцов без договора найма и акта приема-передачи квартиры, они могут нанести недвижимости ущерб и скрыться безнаказанно. Например, квартиросъемщики въехали, а накануне очередного платежного периода исчезли, прихватив бытовую технику с кухни, стиральную машину и дорогую плазму из гостиной;
  • если вы заключили договор найма на длительный срок, а потом решили продать квартиру, квартирант имеет право дожить до конца срока договора. В договоре стоит отдельно прописать условия одностороннего расторжения соглашения.

Чтобы доход от сдачи ипотечного жилья в аренду не был омрачен штрафами и внезапными расходами, пользуйтесь простыми рекомендациями:

  • лучше всего получить официальное разрешение от банка на сдачу квартиры в аренду. Еще до подачи заявки поинтересуйтесь, возможно ли получить необходимое согласие в выбранном банке;
  • для составления договора найма стоит пригласить риелтора. Специалист поможет избежать подводных камней при общении с жильцами.

Апартаменты в ипотеку: гостиница и офис в одном флаконе

Относительно новый для нашей страны вид недвижимости — апартаменты, которые относятся к нежилым объектам. Апартаменты можно сдавать в аренду как квартиру и в качестве офиса или мастерской. Стоимость арендной платы в коммерческом помещении будет выше, особенно если объект находится в выгодной локации.

Особенности апартаментов:

  • нельзя оформить постоянную прописку. Исключение — в апарт-отеле можно оформить временную регистрацию;
  • коммунальные услуги стоят в 2-2,5 раза дороже;
  • управляющая компания может предлагать гостиничный сервис за дополнительную плату;
  • нельзя применить налоговый вычет (а это до 260 000 рублей от стоимости жилья, плюс до 390 000 рублей от суммы ипотечных процентов).

Апартаменты чаще всего выбирают бизнесмены и амбициозные инвесторы, которых не интересует постоянная прописка. Условия получения ипотеки на данный вид недвижимости не отличаются от кредитования на покупку обычных квартир.


Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью:

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...

Добавить комментарий