Квартира от застройщика: как купить жильё на первичном рынке

В 2020 году в процесс покупки новостройки были внесены существенные изменения, так как действовавшая 15 лет система долевого строительства в результате реформы полностью изменилась. Многим покупателям до сих пор непонятна новая схема покупки с применением счетов эскроу. Поэтому здесь мы рассмотрим пошагово процесс покупки с использованием счетов эскроу, потенциальные риски для покупателей при покупке и приемке квартиры, особенности выбора застройщика и покупки на ипотечные деньги.

Содержание

Варианты продажи недвижимости от строительной организации

Квартиру можно купить на любой стадии строительства. Если дом еще не достроен, то обычно оформляется договор долевого участия в строительстве — ДДУ (о том, что такое ДДУ при покупке квартиры и каковы особенности сделок при долевом участии, читайте тут). За время строительства дольщик может переуступить свои права другому лицу, заключив договор переуступки прав.

Это практикуется довольно часто, если квартира покупается с инвестиционными целями (о том, что нужно знать, приобретая жильё в новостройке, можно узнать в нашей статье) . Если здание уже построено, то оформляется договор купли-продажи с застройщиком, который потом регистрируется в Росреестре.

Купить можно квартиру:

  • с чистовой или черновой отделкой;
  • с ремонтом «под ключ»;
  • без всякого ремонта.

Важно! Договор долевого участия в строительстве заключают только до окончания стройки. После приема дома комиссией уже оформляется договор купли-продажи.

С отделкой и без

Если решено купить жилье с отделкой (чистовой или черновой), то необходимо, чтобы в договоре купли-продажи это было четко предусмотрено. Лучше всего детально описать, что входит в понятие «отделка».

К примеру, если речь идет о черновом варианте, то застройщик сделает только стяжку пола и отштукатурит стены. Когда предполагается чистовой вариант, то стены квартиры должны быть сданы в идеальном виде – отштукатуренными и выровненными, чтобы можно было сразу поклеить обои или покрасить.

Стоимость отделки должна включаться в общую цену квартиры. Жилье с отделкой обычно продается также с такими обязательными элементами как окна, двери, остекление балкона, сантехника, облицовка плиткой.

Иногда стороны прописывают все составляющие отделки очень подробно в дополнительном соглашении к договору купли-продажи (например, оговаривается, какие материалы и в каком объеме будут использованы и пр.).

На что обратить внимание при приемке жилья с отделкой?

Если условия договора купли-продажи по выполнению отделки соблюдены, то покупатель подписывает акт приема-передачи, если нет – то составляется смотровой или чек-лист.

В этом документе перечисляются все выявленные недостатки (кривые стены, некачественная побелка, неровная стяжка и пр.). Обязательно фиксируются и конкретные сроки их устранения, а также лица, которые ответственны за эту работу.

Чек-лист заполняется:

  • в течение двух месяцев после сдачи дома в эксплуатацию;
  • либо в день оформления акта приема-передачи квартиры по договору купли-продажи.

На заметку. Прием квартиры с отделкой – более сложный процесс, поскольку могут быть выявлены серьезные недостатки. Иногда смотровой лист заполняют с привлечением опытных строителей, чтобы оценка качества отделки была произведена профессионалами.

В этом случае, кстати, можно сразу ссылаться на нарушения строительных и других норм (СНиП и ГОСТ), что только придаст вес претензиям покупателя. Если сроки устранения недостатков будут нарушены, то квартира может быть принята, но с приложением к акту приема-передачи, где будет указано, что жилье принято с недочетами.

Как выглядит и составляется чек-лист для отметки нарушений?

Чек-лист обычно представляет собой таблицу, в которой указаны все проделанные застройщиком работы, а рядом находится колонка, в которой делается отметка о нарушениях. Смотровой лист выдает сам застройщик. Он составляется в двух экземплярах и регистрируется в секретариате строительной компании.

С ремонтом

Обычно ремонт от застройщика включает в себя выравнивание и отделку стен и потолков, облицовку стен плиткой в санузлах, укладку ламината или паркета, обои в комнатах, кухне и коридоре.

Качество ремонта зависит не только от мастерства застройщика, но и от класса выбранного жилья – чем выше класс, тем дороже будут материалы для ремонта.

Если квартира сдается с ремонтом, то в чек-листе к договору купли-продажи должны быть указаны все проделанные работы застройщика (отделка, облицовка, установка дверей и пр.).

Обратите внимание! Если чего-то нет, то покупатель имеет право не подписывать акт приема-передачи до полного решения этой проблемы.

Без ремонта или черновой облицовки

Прием жилья в черновом виде только на первый взгляд кажется более простым. Необходимо будет посчитать метраж (он должен совпадать с тем, что указан в договоре), проверить ровность стен, наличие окон, дверей и других обязательных элементов, указанных в соглашении с застройщиком.

Даже если в договоре указано, что квартира выставляется на продажу без ремонта или без отделки, застройщик обязан выполнить стяжку пола, убрать строительный мусор, установить сантехнику и провести электропроводку.

Все недостатки должны быть зафиксированы в смотровом листе. В случае некачественного строительства покупатель, ссылаясь на Гражданский кодекс РФ, вправе требовать снижения цены и даже расторжения договора купли-продажи.

Скачать чек лист приемки квартиры в новостройке с отделкой

Какие существуют риски?

Наряду с вышеуказанными преимуществами приобретения жилья в новостройках, такие сделки сопряжены с некоторыми рисками, чем собственно и обусловлена пониженная цена на недвижимость, находящуюся на той или иной стадии строительства.

Так, самым основным риском является то, что по договору долевого участия в строительстве дольщик получает не жилье, а лишь право требовать его по окончании проводимых работ.

На данном этапе объект определен только документально, что не позволяет сполна оценить потребительские свойства покупаемой недвижимости на момент внесения требуемой суммы.

Кроме того, можно выделить другие, связанные с таким положением дел, основные риски покупателей:

  • Банкротство застройщиков. Приобретая квартиру в новостройке по договорам участия в долевом строительстве (далее — ДДУ) или через жилищно-строительные кооперативы (далее — ЖСК), покупатели могут столкнуться с финансовой несостоятельностью застройщика. Несмотря на обеспечение обязательств залогом и преимущество удовлетворения требований дольщиков и пайщиков при банкротстве, они рискуют остаться без своих денег и без жилья.
  • Несоблюдение сроков сдачи. Компании-застройщики, не соблюдая сроки передачи жилья инвесторам, предлагают покупателям внести изменения в изначально заключенный договор, руководствуясь ст. 6 ФЗ № 214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Покупатель же, в свою очередь, не соглашаясь на такие изменения, имеет право на получение неустойки, размер которой зависит от сроков просрочки.
  • Несоответствие проектной документации. Не менее распространенным является риск получения квартиры в новостройке, площадь которой будет меньше/больше той, которая будет изначально оговорена. В случаях, когда такие расхождения будут увеличивать размеры жилья, застройщик может через суд обязать осуществить доплату, пропорционально размерам. Если купленная новостройка имеет меньшие размеры, на уменьшение цены имеет право уже покупатель.

Плюсы и минусы приобретения такой площади

Покупка готовой квартиры в сданном новострое имеет ряд очень важных преимуществ. Это, прежде всего, качество жилья и отсутствие у него истории. Можно не опасаться наследников или лиц, вернувшихся из мест лишения свободы, которые вдруг предъявят права на жилплощадь (о том, где же выгоднее купить квартиру: в новостройке или на вторичном рынке, мы рассказывали тут).

К плюсам можно отнести:

  • современную инфраструктуру и новые материалы для строительства;
  • удобную планировку квартиры;
  • минимум юридических рисков (дом уже построен и покупатель первый собственник);
  • отсутствие споров с бывшими владельцами или претендентами (например, наследниками или выселенными детьми).

Новое жилье продается с новыми окнами, дверями и сантехникой.

На заметку. Покупателю придется потратиться на ремонт, но ему не нужно сталкиваться с проблемами, которые оставили бывшие жильцы (неузаконенной планировкой, сломанной сантехникой и пр.).

К минусам однозначно относится:

  • необходимость ремонта «с нуля» (если только не покупается квартира с ремонтом);
  • шум соседей, проводящих ремонт (особенно если дом совсем недавно достроен);
  • отдаленность нового дома от центра (если он куплен в новом районе под застройку);
  • некачественная постройка без учета уровня грунтовых вод, просадки грунта и пр.

Если попадется недобросовестный застройщик, то новый дом, который был построен в отдаленных районах, может регулярно затапливаться грунтовыми водам в подвале, что может привести к сырости в домах, появлению трещин, пятен на фасаде и другим проблемам.

Возможны и трудности с достройкой обещанной инфраструктуры – детских садов, школ, поликлиник. Бывает, что переезжая в новый дом, покупатели рассчитывают на быстрое появление этих объектов, обещанных менеджером по продаже, но на деле на их достройку уходит гораздо больше времени.

О том, какую квартиру лучше купить: вторичку или новостройку, читайте в нашем материале.

Покупка: пошаговая инструкция

Для покупки готовой квартиры у застройщика необходимо пройти ряд шагов:

  • Выбрать квартиру. В отличие от дольщиков у покупателей готового жилья есть возможность проводить осмотры готовых объектов. Можно сразу оценить затраты на будущий ремонт (если он не предусмотрен договором), а также качество строительства и готовность остальной инфраструктуры (магазинов, детсада, благоустройства территории и пр.).
  • Изучить все документы застройщика и подготовиться к сделке.
  • Подписать договор купли-продажи. Оплата договора, как правило, происходит сразу после регистрации по безналичному расчету на счет застройщика. Квартира передается по акту приема-передачи. Если есть проблемы с качеством постройки или ремонта, то на этом этапе составляется смотровой лист.

Важно! К моменту подписания купчей дом должен иметь окончательный почтовый адрес, а БТИ должно произвести обмеры всех помещений. Иными словами дом должен быть полностью сдан в эксплуатацию и иметь свой кадастровый номер.

Скачать образец бланка договора купли-продажи квартиры от застройщика (юридического лица)

Как проверить фирму до подписания ДКП: порядок действий

Перед тем как подписывать договор купли-продажи с застройщиком нужно тщательно проверить его документы: официальную регистрацию, а также права на квартиры. Запросите расширенную выписку в Росреестре и выясните, не перепродавалось ли жилье другим лицам.

Какие вопросы следует задать?

На встрече с менеджером в офисе застройщика нужно уточнить: есть ли у компании все нужные документы для сделки и были ли у госкомиссии претензии к качеству строительства. Кроме того, важны вопросы:

  • цены квартиры, возможной скидки на нее, вариант покупки в рассрочку;
  • что входит в понятие «отделка» или «ремонт», какие материалы будут использованы, чем это регулируется;
  • каков порядок расчетов (сколько составляет задаток, как быстро должны проводиться расчеты);
  • как быстро устраняются недостатки по чек-листу, если возникнут претензии;
  • каковы ежемесячные платежи управляющей компании, консьержу, охране и пр.;
  • условия досрочного расторжения договора.

Рекомендация. Прямо на встрече можно попросить предоставить для ознакомления тексты предварительного и основного договора купли-продажи, выписку из ЕГРН, технический план БТИ на квартиру. Если инфраструктура еще достраивается попросите проектную документацию, чтобы узнать сроки сдачи объектов и их количество.

Перечень документов для сделки

Для продавца — юридического лица

Перед тем как подписать договор у застройщика нужно запросить ряд документов, которые расскажут о его легальном статусе нахождения на рынке. Главное убедиться в том, что компания зарегистрирована, не находится в стадии банкротства и уже сдала дом Государственной проверочной комиссии.

Потребуется:

  • разрешение на ввод в эксплуатацию дома;
  • документы на землю, где расположен дом;
  • разрешение на строительство;
  • учредительные документы, свидетельство о госрегистрации застройщика;
  • выписка из ЕГРН;
  • техплан со схемой расположения квартиры на этаже;
  • заключение госкомиссии;
  • выписка из домовой книги об отсутствии зарегистрированных лиц в квартире.

Все это желательно изучить перед тем, как вступать в договорные отношения с компанией. Если квартира покупается с ремонтом или отделкой, то уточните как это отразиться в договоре купли-продажи и будет ли оформляться дополнительное соглашение.

Скачать образец расширенной выписки из ЕГРН на квартиру

На фото вы можете ознакомиться с образцом разрешения на ввод дома в эксплуатацию:

Фото разрешения на строительство:

Для будущего собственника

От покупателя требуется только паспорт и ИНН (или СНИЛС). Если им является один из супругов, он должен иметь нотариально заверенное согласие другого на покупку готовой квартиры.

  • Скачать бланк согласия супруга на покупку квартиры
  • Скачать образец согласия супруга на покупку квартиры

Как правильно заключается и составляется договор купли-продажи?

Договор купли-продажи оформляется в соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ (ст. 549—558). Он составляется в письменной форме (обязательное условие).

В договоре должны быть:

  • персональные, паспортные данные сторон (для застройщика — реквизиты юрлица);
  • описание предмета (квартиры);
  • цена покупки;
  • сроки перехода права собственности;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок проведения расчетов;
  • условия и срока освобождения квартиры.

Справка. Согласно ст. 556 ГК РФ передача квартиры осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту. В законную силу договор купли-продажи вступает только после подписания его всеми участниками и государственной регистрации. Нотариального заверения договор не требует.

Процедура регистрации прав на новое жилье

Для регистрации прав собственности на жилье в Росреестр далее подается: договор купли-продажи, акт приема-передачи, техплан, заявление о регистрации прав, копия паспорта и квитанция об оплате госпошлины. В течение 5 дней покупатель становится собственником квартиры, а в реестре появляется соответствующая электронная запись.

  • Скачать бланк акта приема-передачи квартиры в новостройке
  • Скачать бланк заявления о государственной регистрации прав
  • Скачать образец заявления о государственной регистрации прав на квартиру

Сроки и расходы

Подписание договора купли-продажи не занимает много времени — максимум 1-2 часа. Регистрация в Росреестре также длится меньше недели. Госпошлина за регистрацию договора составляет 2 тыс. рублей.

Если было принято решение заверить купчую у нотариуса (не является обязательным), то потребуется еще 8-15 тыс. рублей. Заверение отдельных документов — доверенности, согласия супруга (и) обойдется в сумму до 1,5 тыс. рублей.

Апартаменты от застройщика

Главное, что следует помнить: апартаменты — это не квартира, мы про это уже писали. По закону апартаменты не являются жилыми помещениями и к ним не применяются требования закона об участии в долевом строительстве. Поэтому в отношении апартаментов можно заключить как предварительный договор купли-продажи недвижимости, так и договор купли-продажи будущей недвижимости. Регулироваться договор будет нормами ГК РФ о договорах купли-продажи.

Если покупатель приобретает апартаменты по предварительному договору купли-продажи в еще недостроенном здании, он рискует. Если что-то пойдет не так, например не построят дом или застройщик откажется заключать основной договор, защитить свои права можно будет только в суде. При этом деньги, вероятно, у покупателя будут требовать авансом.

Здесь существует масса схем, которыми могут оформляться права на будущие апартаменты, поэтому универсального совета я дать не могу, нужно изучать каждый конкретный договор.

Не рекомендую также доверять советам риелторов, особенно тех, что ведут вашу сделку. Они — заинтересованные лица, поскольку получают деньги за сделку независимо от того, будут у вас потом проблемы или нет. Большинство из них вообще не имеют никакой юридической квалификации и руководствуются в работе одним опытом и принципом «всегда так делали, никаких проблем не было». Но опыт работает ровно до того, как надо идти в суд.

Когда речь идет о покупке апартаментов и вы не понимаете, какую схему вам предлагает застройщик, обратитесь в юридическую консультацию. Лучше выбирать ту, что специализируется на недвижимости.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Особенности налогообложения

Если покупается готовая квартира в новостройке, то платить налог на доходы не нужно. Более того у покупателя есть право на налоговый вычет, который появляется с момента подписания акта приема-передачи.

Вернуть можно уплаченный за отчетный год налог в размере до 13% от стоимости квартиры (но не более 2 млн. рублей). Для этого необходимо подать налоговую декларацию (форма 3-НДФЛ) в налоговую по месту жительства либо через Интернет.

Возможно ли приобретение в рассрочку?

Почти каждый застройщик предлагает рассрочку покупателям квартир на самом раннем этапе продаж, но вот продажа уже готового жилья на этих условиях это скорее редкость. Однако законом это не запрещено и застройщик вправе предложить оформить покупку с рассрочкой (процентной или беспроцентной).

Правила оформления соглашения с рассрочкой

В этом случае в договоре указывается полная сумма стоимости квартиры, но она разбивается на равные платежи, которые выплачиваются в течение определенного периода времени (обычно в течение 3-12 месяцев, реже 3-5 лет).

В договоре всегда присутствует полный график расчетов с указанием сумм и дат для оплаты. Описываются также санкции в случае просрочки платежей (например, пеня за каждый день).

Важно! До полной оплаты договора запрещено распоряжаться квартирой по своему усмотрению без согласия продавца. Это главная особенность покупки с рассрочкой. К тому же в случае неуплаты платежей могут начисляться пени, что увеличивает расходы покупателя недвижимости.

  • Как правильно купить квартиру на вторичном рынке?
  • Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

Почему застройщику выгодно продавать готовые квартиры

dogovor_kupli_pervichka_1.jpg

Квартиры в домах, сданных в эксплуатацию, могут предлагаться, например, в рамках девелоперских проектов, где, кроме средств дольщиков, может частично использоваться собственное финансирование, банковские кредиты. Такой подход может обеспечить девелоперу или застройщику дополнительную прибыль, так как готовые квартиры стоят дороже.

Кроме того, побудили застройщиков и девелоперов к реализации жилья после окончания строительства поправки к ФЗ-214, вступившие в силу в силу еще в 2017 году. Речь идет о требовании к уставному капиталу застройщика, перед тем, как привлекать средства дольщиков, у застройщика в распоряжении уже должен быть определенный запас денежных средств. И этот капитал, вместо того, чтобы держать его мертвым грузом на банковских счетах (где его будет неумолимо поглощать инфляция), можно вложить в строительство, за счет чего будет получен дополнительный доход.

Правильный выбор жилья на первичном рынке – залог успешной сделки

Прежде чем заключить сделку, необходимо сделать детальный анализ компаний-застройщиков. Рекомендуется ознакомиться с информацией о уже выстроенных объектах, отзывами покупателей. Существует четыре типа застройки новостроек:

  • эконом;
  • стандарт;
  • бизнес;
  • премиум.

На формирование цены влияют такие качества застройки, как:

  • местоположение (удаленность от центральной части города);
  • развитость инфраструктуры;
  • планировка квартиры;
  • качество используемых материалов.

как выбрать квартиру в новостройке

Выбирать будущий дом необходимо, опираясь на собственные потребности. Значительно проще купить квартиру уже у застройщика, который сдал дом в эксплуатацию. В таком случае покупатель может самостоятельно изучить:

  • качество используемых материалов;
  • отопительную систему;
  • электрическую проводку;
  • посмотреть, как обустроены места общего пользования.
  • Также покупатель имеет право попросить такие документы как:
  • разрешение на застройку;
  • используемые материалы;
  • договор покупки или аренды земельного участка под домом;
  • экспертную оценку.

Не получится попасть на объект, если он находится на стадии строительства, но можно потребовать документы на разрешение строительных работ, договор покупки или аренды земельного участка. А также узнать о разрешении на строительство многоэтажного дома, план квартиры, технических характеристиках объекта.

как выбрать компанию-застройщика

Преимущества покупки готовой квартиры у застройщика

Покупка готовой квартиры лишает покупателя главного преимущества долевого строительства – относительно низкой цены, купить жилье по ДДУ на стадии котлована можно значительно дешевле, чем готовую квартиру. Однако отсутствие этого преимущества с лихвой компенсируется другими достоинствами, которые обеспечивает сделка формата прямой купли-продажи:

  • Здание уже возведено и сдано в эксплуатацию, поэтому на этапе покупки просто отсутствует вероятность таких неприятных сюрпризов, как «долгострой», проблемы, связанные с приемкой дома государственными контролирующими органами;
  • В отличие от квартиры, которая продается на стадии котлована и существует пока только в проектной документации и в представлениях дольщика, жилье, которое продается по договору купли-продажи, реально существует. Его можно осмотреть, оценить качество выполненных работ, что исключает возникновение каких-либо споров с застройщиком по поводу качества жилья
  • Недвижимость по-прежнему остается первичной, ведь в квартире никто не жил и не был зарегистрирован, права собственности принадлежат застройщику. Исходя из этого, можно говорить об отсутствии каких-либо проблем с правами третьих лиц на приобретаемую квартиру, о сложностях, связанных с необходимостью “выписывать” с жилплощади кого-либо через суд.

dogovor_kupli_pervichka_2.jpg

Процесс приобретения квартиры в новостройке по договору купли-продажи мало отличается от покупки недвижимости на вторичном рынке и делится на несколько этапов:

  • Подписание договора купли-продажи;
  • Перевод средств на аккредитив в пользу застройщика (суммы, указанной в договоре или приложениях);
  • Регистрация права собственности на квартиру в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
  • Подписание акта приемки-передачи жилья;

Как выбрать застройщика

Начинать поиски подходящего застройщика стоит на просторах интернета. Изучите сайты застройщиков (или сайты самих новостроек). Обратите внимание на следующие моменты:

  • учредительные документы;
  • отзывы о застройщике;
  • информацию о строящемся доме;
  • фотографии со стройки или веб-трансляцию.

У каждого застройщика должен быть пакет учредительных документов, в который входят как минимум устав, свидетельство о регистрации и свидетельство о постановке на учёт в налоговых органах. Проверить документы застройщика можно через сайт налоговой службы.

Читая отзывы о работе застройщика, помните, что многие из них пишутся по заказу. По этой причине отнеситесь к полученной информации критично.

Насторожить вас может сообщение о том, что к застройщику предъявлялись требования о банкротстве, что означает, что ему не хватало денег на оплату труда подрядчиков.

Обязательно изучите фотоотчёты (или веб-трансляцию) со стройки. Если продвижение в ходе строительства есть, значит, застройщик контролирует подрядчиков, стройка не стоит.

Можно посетить уже законченные объекты застройщика и посмотреть, в каком виде квартиры передаются покупателям.

Ищите застройщика, получившего проектное финансирование надёжного банка, специалисты которого проанализировали возможные строительные риски и просчитали все платежи подрядчикам.

Осмотр квартиры. Анализ цены

dogovor_kupli_pervichka_3.jpg

В первую очередь, изучаем объект недвижимости. В отличие от ДДУ готовая квартира предлагается на условиях «как есть», другими словами, при обнаружении каких-либо дефектов и недостатков заставить застройщика их исправить не получится. Оцениваем все параметры жилья и анализируем запрашиваемую цену. Нужно помнить, что если цена будет ниже среднерыночной, то, скорее всего, есть какие-либо сюрпризы, о которых застройщик умалчивает. Дело может быть в качестве жилья (например, не работает какой-либо элемент инженерной инфраструктуры) или в документах.

  • Необходимо сверить результаты визуальных наблюдений с планом БТИ, если, например, отсутствует стена (там, где она должна быть по плану), вам впоследствии придется регистрировать перепланировку, и с этим могут возникнуть проблемы.
  • Кроме того, заниженная цена может говорить о возможном мошенничестве со стороны продавца (как бы убедительно ни звучали причины скидки). Поэтому, если цена слишком привлекательна, очень тщательно проверяем все, что только можно проверить.

Впрочем, может оказаться, что квартира продается «со скрипом» просто по причине ее невыгодного расположения (например, первый этаж с окнами на парковку).

Как выбрать дом

Следующее, на что стоит обратить самое пристальное внимание, это сведения о самой новостройке, а именно — разрешение на строительство и проектную декларацию.

Разрешение на строительство выдают территориальные органы власти, оно подтверждает, что застройщик прошёл проверку на государственном уровне.

Проектную декларацию застройщик составляет сам, она заверяется печатью и подписью директора. В проектной декларации должны быть указаны:
сроки начала и окончания строительства;

  • подробное описание дома;
  • источник финансирования;
  • возможные финансовые риски.

Финансирование стройки могут осуществлять сами покупатели, или же застройщик может воспользоваться заёмным капиталом. Учтите, что застройщику деньги нужны постоянно, поскольку он рассчитывается с подрядчиками и за поставку материалов, и за каждый этап работы. Поэтому застройщику выгодно продать первые квартиры ещё до того, как завершится нулевой цикл, то есть на стадии котлована.

Некоторые дальновидные застройщики заключают с банками договор о проектном финансировании, в соответствии с которым кредитная организация (банк) предоставляет застройщику кредит на строительство дома, а застройщик рассчитывается за кредит деньгами, которые получает от покупателей.

Квартира от застройщика

Текст договора купли-продажи. Какие положения рекомендуется включить в договор

dogovor_kupli_pervichka_4.jpg

Теперь изучаем договор купли-продажи. В качестве продавца должно быть указано именно то юридическое лицо, которое имеет право собственности на квартиру. Среди обязательных (согласно ст. 554 ГК РФ) параметров недвижимости, в договоре должен быть указан почтовый адрес с номером квартиры, в противном случае договор будет признан недействительным.

  • В договоре обязательно должна быть указана полная стоимость квартиры или же цена квадратного метра, во втором случае в договоре должно быть определено количество квадратов.
  • Крайне желательно присутствие в договоре купли-продажи пункта о том, что цена впоследствии не может быть изменена и является окончательной.
  • Помимо этого, стоит включить в договор следующее условие: продавец гарантирует отсутствие прав третьих лиц на эту квартиру, а также отсутствие любых обременений (залог, арест).
  • Условия расторжения договора также должны быть прописаны, как и обязательство продавца предоставить вам документы, необходимые для регистрации прав собственности;
  • Обязательно нужно указать в договоре не только сумму, но также порядок и сроки оплаты. Оптимальным вариантом является проведение оплаты через аккредитив – покупатель передает банку распоряжение провести платеж в пользу продавца только после предъявления документа, свидетельствующего о том, что продавец выполнил условия договора. То есть — продавец приносит в банк выписку из ЕГРН и получает деньги. Однако возможны и другие варианты оплаты, например, прямая передача наличных денег (под расписку) или же использование банковской ячейки.

Покупателю, который слабо разбирается в нюансах составления договора, законности и возможных трактовках различных его положений, будет непросто понять, с какими рисками он может столкнуться. В договоре могут оказаться формулировки, которые неявно указывают на определенные действия или аспекты, но которые весьма недвусмысленно воспринимаются во время судебных разбирательств. Поэтому будет лучше, если текст договора будет изучать профессиональный юрист, который специализируется на сделках с недвижимостью.

Специалист поможет вам понять истинное значение тех или иных формулировок, а также подскажет, что еще можно включить в договор для того, чтобы обезопасит себя от рисков.

Действия после подписания договора. Регистрация прав собственности

dogovor_kupli_pervichka_5.jpg

На данный момент договор купли-продажи регистрировать не нужно, после подписания покупатель отправляется в банк и оформляет распоряжение на выплату средств через аккредитив. Копию распоряжения получает продавец недвижимости, и теперь нужно зарегистрировать переход права собственности на квартиру в Едином государственном реестре недвижимости. Для этого нужно подать соответствующее заявление с набором документов (со стороны продавца и покупателя), получить документ, подтверждающий факт подачи. Вот перечень необходимых документов:

  • Договор купли-продажи;
  • Паспорт и его ксерокопия, заверенная у нотариуса;
  • Заявление на специальном бланке о государственной регистрации (бланк можно получить у специалиста регистрационной службы);
  • Экспликация и план квартиры (оформляется в БТИ);
  • Квитанция об уплате госпошлины.

Учитывая тот факт, что время от времени нормативные акты изменяются, лучше уточнять перечень документов в Росреестре.

Договор долевого участия

Проекты договоров долевого участия в строительстве (ДДУ) стоит изучить ещё до того, как вы определитесь с выбором застройщика.

ДДУ является двусторонним, он заключается между застройщиком и покупателем. По своему содержанию он консенсуальный и возмездный. Это означает, что права и обязанности сторон договора взаимоувязаны таким образом, что право одной стороны подтверждено обязанностью другой стороны.

У покупателя несколько больше прав, чем у застройщика. Однако и у него есть свои обязанности. Покупатель обязан заплатить предусмотренную в договоре сумму, а также принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Договор долевого участия в строительстве обязательно должен содержать следующие пункты:

  • информацию об объекте договора, которая позволяет точно идентифицировать объект (наименование объекта, строительный адрес, номер и расположение квартиры на плане, характеристики квартиры, предполагаемый метраж);
  • расчётную стоимость жилья (учитывая, что метраж квартиры может измениться в ходе строительства, точную сумму опытный застройщик в договор вносить не станет, даст лишь примерный расчёт);
  • срок окончания строительства и срок передачи объекта дольщику (договор, в котором не указан срок, нельзя зарегистрировать в государственном реестре, то есть он не будет считаться);
  • гарантийный срок на объект (не меньше 5 лет, в том числе 3 года на инженерное оборудование), в рамках которого застройщик бесплатно будет устранять недочёты или же выплатит компенсацию;
  • способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (страхование гражданской ответственности застройщика или поручительство банка, причём условия поручительства и сведения о поручителе/страховщике должны быть известны дольщикам).

Регистрация договора

Для того чтобы застройщик не мог продать одну и ту же квартиру нескольким дольщикам, а потом забрать деньги и скрыться, Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» предусмотрена обязательная регистрация договора долевого участия в строительстве в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

В территориальном подразделении Росреестра проверят обстоятельства заключения сделки, а информацию о ней занесут в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Для регистрации ДДУ необходимо будет уплатить государственную пошлину и покупателю, и застройщику. Можно внести плату в отделении банка или же воспользоваться порталом государственных услуг.

Оформлять документы вы можете самостоятельно или же вольны передать полномочия застройщику по доверенности. Если вы хотите пройти процедуру регистрации самостоятельно, вы можете принести в подразделение Росреестра заявление о том, что во всех мероприятиях будете участвовать лично.

Для регистрации первого договора долевого участия застройщик должен представить в регистрирующий орган:

  • заявление о государственной регистрации;
  • документ об уплате государственной пошлины;
  • документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от его имени;
  • документы, устанавливающие наличие права;
  • документ, удостоверяющий личность;
  • учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии этих документов;
  • документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади;
  • разрешение на строительство;
  • проектную декларацию;
  • план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в его составе жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из них.

Если вы готовы доверить регистрацию ДДУ представителю застройщика, необходимо подготовить соответствующий нотариально удостоверенный документ. Доверенность должна быть оформлена только для регистрации договора в Росреестре, таким образом вы защитите себя от возможного произвола со стороны застройщика или его представителя. На регистрацию договора обычно уходит около десяти рабочих дней.

Квартира от застройщика

Приемка жилья

dogovor_kupli_pervichka_6.jpg

Когда застройщик получил деньги, наступает завершающая стадия сделки – физическая передача квартиры по акту приемки-передачи. Покупатель должен удостовериться в том, что недвижимое имущество ему передается в том же состоянии, в каком оно находилось на момент предыдущего осмотра. После подписания документа все обязательства сторон по договору купли-продажи считаются выполненными.

Дополнительное соглашение

В случае задержки строительства или невозможности ввести объект в эксплуатацию, застройщик обязан, в соответствии с ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ, не позднее чем за 2 мес до истечения указанного в ДДУ срока ввода в эксплуатацию уведомить дольщика о сложившейся ситуации и предложить заключить дополнительное соглашение к договору.

Практика показывает, что подписывать дополнительное соглашение стоит в следующий случаях:

  • в договоре были специально указаны меньшие сроки окончания строительства для повышения инвестиционной привлекательности (и застройщик предупредил об этом);
  • задержка доставки на стройку стройматериалов;
  • природные катаклизмы;
  • смена подрядчика.

Не стоит подписывать дополнительное соглашение в тех случаях, когда, например, произошла передача прав от одного застройщика другому, был отказ в получении разрешительных документов, обнаружилась недостаточность средств на ввод в эксплуатацию объектов, или если застройщик предлагает перенести сроки сдачи на год и более без объективных причин. Дополнительное соглашение, как и ДДУ, подлежит государственной регистрации в территориальном управлении Росреестра.

В любом случае для оценки ситуации стоит обратиться к юристам, которые на основе анализа ситуации смогут дать консультацию по возможным рискам.

Акт приёмки-передачи

После того как дом введён в эксплуатацию, застройщик отправляет дольщикам приглашение прийти на осмотр квартиры. По требованиям закона приглашение отправляется заказным письмом. В офис застройщика должны прийти все дольщики, указанные в ДДУ. Можно оформить доверенность на одного из покупателей, тогда дальнейшие процедуры он будет проходить за всех. После того как представитель застройщика проверит документы дольщика (удостоверение личности, доверенность, оригинал ДДУ), вам назначат время осмотра квартиры. Осмотр и приёмка квартиры — дело крайне ответственное. Вам необходимо внимательно осмотреть новое жильё на предмет недочётов.

Все недочёты можно условно разделить на две группы:

  • существенные, при наличии которых невозможно жить в квартире;
  • несущественные, которые имеют больше косметический характер, но не исключают возможности жить в квартиры (например, неровности в штукатурке).

Деление условно, потому как ни в одном нормативном акте оно не закреплено. Дольщик, принимающий квартиру, сам определяет, будет ли для него выявленный недочёт существенным или нет. Если недочёт является несущественным, но дольщик его считает таковым, застройщик должен сам доказать обратное (для этого обычно обращаются к помощи независимых экспертов).

Все недочёты, что вы обнаружили, необходимо внести в дефектный акт, который составляется в двух экземплярах. По этому акту застройщик обязан устранить недочёты в квартире или компенсировать затраты на их исправление.

Если вы подписали акт приёмки-передачи, но потом обнаружили недочёты, то в течение гарантийного срока вы всё равно можете обратиться к застройщику для их исправления. Если же вы затягиваете подписание акта приёмки-передачи, хотя выявленные недочёты не носят существенного характера, то застройщик вправе через 2 месяца составить односторонний акт.

Если застройщик не сдал жильё в срок, указанный в ДДУ, то за каждый день просрочки дольщику положена компенсация в размере 1/150 ставки рефинансирования, действующей на момент возврата денег.

Налоговый вычет

Налоговый вычет — это 13 % вашего дохода, которые государство возвращает вам после покупки квартиры, поскольку подоходный налог на эту сумму вами уже уплачен. Не могут получить вычет те, кто не отчисляет подоходный налог.

Подать документы на вычет можно в любой момент после приобретения квартиры. Предельный размер налогового вычета составляет 260 тыс. руб. В том случае, если квартира стоила дешевле 2 млн руб., в сумму вычета можно включить и расходы на отделку.

Налоговый вычет получает тот, кто вносил платежи. Ваш работодатель не удерживает из вашей заработной платы подоходный налог до тех пор, пока вам не будет полностью выплачена сумма вычета, или же можно оформить и получить выплату через налоговую инспекцию. В этом случае платить будут раз в год.

Перед тем как обращаться за вычетом, необходимо собрать следующие документы:

  • налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ;
  • справку о доходах по форме 2-НДФЛ;
  • заявление на вычет;
  • копии паспорта, договора долевого участия, квитанции об оплате, акта приёма-передачи квартиры, свидетельства о регистрации права собственности или выписку из реестра.

Супругам, купившим квартиру в совместную собственность, понадобится заявление об определении долей и копия свидетельства о браке или же брачный договор.


Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью:

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...

Добавить комментарий