Покупка жилья в Испании: лайфхаки и подводные камни

К вопросам, на которые стоит обратить внимание при совершении сделки с недвижимостью в любой стране мира, добавляются здесь чисто испанские нюансы, связанные с особенностями образа жизни, градостроительства и зонирования, законодательных норм.

  • Покупка недвижимости — плюсы и минусы
  • Состояние объекта и инфраструктуры
  • Юридический статус объекта
  • Земельный участок — что проверять
  • Покупка нового жилья
  • Покупка жилья на вторичном рынке

Дешевая недвижимость? Первый камень!

Дешевое жилье априори не может быть ликвидным. Это значит, что:

  • Во-первых, вполне вероятно, что Вы не сможете вернуть при продаже деньги, которые отдали за его приобретение;
  • Во-вторых, доход от сдачи в аренду не покроет расходы на покупку даже через десяток лет;
  • В-третьих, если Вы выбираете жилье для себя, вероятно, что вскоре придется искать новые варианты, так как в приобретенном дешевом жилье жить будет не комфортно.

С чем связаны данные опасения?

Дешевизна жилья в Испании определяется его месторасположением, окружающей инфраструктурой, техническим состоянием здания, в котором оно находится. Поэтому все «доступные» по цене варианты, как правило, располагаются в маргинальных районах и ветхих зданиях, которые скоро будут сноситься.

Внутри таких квартир может быть все очень даже прилично – хороший ремонт и уютная атмосфера, однако от перечисленных выше проблем никуда не деться. Более того – их никак не решишь. Поэтому проще будет их предотвратить – при выборе квартиры помните поговорку про бесплатный сыр и мышеловку. Хорошее жилье в Испании не будет стоить дешево. Если Вам настойчиво предлагают такое жилье – тщательно проверьте его на юридическую чистоту.

Как купить «чистую» в юридическом смысле квартиру в Испании?

Если Вас устраивает сам объект и цена, необходимо проверить его юридическую чистоту. Ведь для владельца, который купил понравившуюся во всех аспектах недвижимость в Испании, подводные камни могут всплыть пост-фактум, когда будет уже поздно. Поэтому поговорим о них заранее.

Юридически «чистой» считается недвижимость в Испании, которая:

  • Не обременена залогом, кредитом, долговыми обязательствами перед налоговыми органами, арендой или сервитутом (для земельных участков);
  • Принадлежит продавцу на законных основаниях;
  • Не нарушает Закон о побережьях, то есть построена за пределами 100-метровой зоны, расположенной вблизи моря;
  • По своим реальным параметрам соответствует информации, указанной в технической документации.

На рынке недвижимости в Испании очень много мошенников. Кроме того, не забывайте, что человека, который не понимает языка и многих национальных особенностей процедуры приобретения недвижимости, не так сложно ввести в заблуждение.

Поэтому даже если Вам попадутся не мошенники, а просто нерадивые посредники, итог Вашего сотрудничества будет примерно одинаковым с различием разве что в глобальности проблем, с которыми Вы столкнетесь в дальнейшем.

Несмотря на различные проблемы и подводные камни при выборе объекта заграницей, ни в коем случае не стоит отказываться от этой затеи! Испания невообразимо чудесное место, собственная недвижимость в котором принесет только положительные эмоции!

Важный совет!Выбирая недвижимость заграницей, учитывайте тот факт, что можно найти отличный вариант со скидкой! Многие компании предлагают очень выгодные акции, в рамках которых вы действительно можете приобрести чудесный объект по очень выгодной цене!

Так, например, этот объект в Испании, можно приобрести с дисконтом.

Покупка жилья в Испании: лайфхаки и подводные камниПокупка жилья в Испании: лайфхаки и подводные камни

Купить недвижимость в Испании

Чтобы этого не случилось, предлагаем выбирать только проверенное жилье у надежного посредника с хорошей репутацией.

Кто покупает жилье на испанском побережье

Испанское побережье Средиземного моря по стоимости недвижимости в целом доступнее, чем французское или итальянское.

На побережье Испании приезжают на каникулы семьи с детьми и пенсионеры с севера Европы. Сами испанцы часто держат там летний домик или квартиру, где проводят отпуск.

Русские стали осваивать курорты Испании в девяностые: через покупку недвижимости отмывали криминальные деньги — судебный процесс по делу «русской мафии» продолжается до сих пор. В 2000-е в Испанию потянулся российский средний класс: в основном едут в Барселону, Марбелью и Аликанте.

Из официального реестра недвижимости следует, что в 2006 году россияне купили в Испании 296 объектов (15-е место среди иностранцев), в 2010 году — 1289 объектов (4-е место), в 2013 году — 2956 объектов недвижимости (3-е место среди иностранцев). По данным за 2014 год, в Испании зарегистрировано 65 024 гражданина России — это те, кто не поленился дойти до мэрии и оформить «прописку». Среди регионов лидирует Каталония — 19 967 человек, затем идет Валенсия, к которой относится Аликанте, — 17 675 человек, на третьем месте Андалусия — 12 422 россиянина.

Меня привлекает провинция Аликанте, потому что там больше 300 солнечных дней в году, +20 °C в январе, просторные пляжи, прекрасные горы и три урожая фруктов в год.

Первым «русским городом» на Коста Бланка стала Торревьеха, сейчас там одна из крупнейших диаспор наших соотечественников в Испании: 4,5 тысячи человек — это 5% населения города.

В 2000-е в Бенидорме возвели кварталы новостроек, которые были ориентированы на российского покупателя. Представительства испанских риелторских агентств открывались в российских городах. А в Алтее в те же годы построили закрытый городок «Алтея Хиллс» с дорогими виллами и православным храмом.

В храме Архангела Михаила в испанском городе Алтея на православные праздники не протолкнутьсяВ храме Архангела Михаила в испанском городе Алтея на православные праздники не протолкнуться

За последние два десятилетия русские вышли на верхние строчки рейтинга покупателей недвижимости в Испании и не покидают их, несмотря на кризисы и рост евро. Риелторы изучают статьи о привычках, повадках и местах обитания русскоязычного покупателя и открывают офисы чуть ли не на пляже.

Многие испанские конторы по продаже недвижимости обзавелись сайтами и вывесками на русском и русскоговорящими сотрудниками.

В объявлениях риелторских агентств в Аликанте цены на дома начинались от 100 000 € (7 236 510 Р). Банки давали ипотеку под 2,5—4% годовых. Но когда я поговорила с владельцами квартир, оказалось, что эта цена не окончательная, а стартовая.

Эта риелторская контора в Бенидорме несколько лет работала с русскоязычными покупателямиЭта риелторская контора в Бенидорме несколько лет работала с русскоязычными покупателямиПредложения из разных городов: Полоп, Вильяхойоса, Бенидорм, Ла НусияПредложения из разных городов: Полоп, Вильяхойоса, Бенидорм, Ла Нусия

Плата за обслуживание? Будьте бдительны, чтобы избежать дополнительных расходов

Большим сюрпризом для нового собственника может стать плата за обслуживание кондоминиума – comunidad.

Объединение многоквартирных домов обычно имеет свои органы управления, которые устанавливают плату, взимаемую с каждого собственника, имеющего недвижимость в их домах. Так, плата может совершенно символической – несколько десятков евро, а может и вполне весомо бить по карману новых владельцев – речь идет о ситуациях, когда сумма представляет собой уже несколько сотен евро.

Узнать о таких подводных камнях как comunidad также можно заранее – спросить об этом напрямую у продавца или поручить это занятие компании, которая помогает подыскать для Вас жилье в Испании.

Подобную плату придется вносить владельцу любой недвижимости, однако в Ваших силах выбрать тот кондоминиум, условия которого подходят для Вас наилучшим образом.

«Наживка» для демонстрации

Аргументом для убеждения вас в необходимости внесения залога может служить демонстрация реально существующей квартиры на первой линии моря в Испании, со скидкой 50% или даже 70%, или подарочным бонусом – гаражом, который в туристическом центре прибрежного городка ценится в сезон на вес золота.

Вы несказанно радуетесь удаче, заключаете контракт, выплачиваете взнос за сотрудничество с данной фирмой, начинаете подготовку документов для сделки – и через некоторое время выясняется, что дешевые, уже ставшие милыми вашему сердцу апартаменты, были выкуплены более шустрым покупателем, или хозяин-испанец внезапно получил дядюшкино наследство и передумал продавать свою курортную жилплощадь.

«Но пожалуйста, не волнуйтесь, мы обязательно подберем вам другой вариант, и на сумму уплаченного нам депозита для вас будет снижена цена другого объекта!» Но тут вам уже предлагаются совсем другие объекты: меньше и дороже, дальше от моря, с видом на переулки, заселенные преимущественно выходцами из Южной Америки или Марокко.

Вы спросите, в чем же подвох? Оказывается, что такие квартиры на первой линии снимаются в аренду нечистыми на руку агентствами недвижимости и используются в качестве «дешевой» наживки для потенциальных клиентов с целью выманивания депозитов.

Инструкция ee24.ru: как не быть обманутым при покупке жилья в Испании | Фотография 3 | ee24

Чтобы эти подводные камни не коснулись Вас – выбирайте надежного помощника!

Раскроем небольшой секрет – риелторские агентства более заинтересованы в том, чтобы угодить продавцу, а не покупателю, ведь именно с них они получают свои деньги. Последние же остаются зачастую один на один со своими проблемами – им предлагаются условия сотрудничества в императивном порядке, не подразумевая при этом равенства в общении.

Старайтесь обходить такие агентства стороной. Соглашайтесь сотрудничать с теми, кто внимательно выслушивает Ваши пожелания и предлагает недвижимость в строгом соответствии с заданными параметрами. Те, кто пытаются изменить Ваши изначальные планы, стараются продать то, что выгодно им и продавцам, но не Вам. С такими «помощниками» Вы точно не обойдете всех подводных камней…

Магазин на диване

Некоторые покупатели ухитряются «приобретать» испанскую недвижимость, не выезжая за пределы МКАД. То есть прямо в московском офисе риэлторской компании, выбрав красивую картинку в каталоге. Такое жилье отличается крайне выгодной ценой, поэтому за него сразу вносится залог.

Дело в том, что ловкость рук и основы владения фотошопом гарантируют вам предложение, о котором вы могли только мечтать, за чисто символическую по испанским, и смешную по московским меркам сумму.

Но даже и не это самое страшное. Контракт, заключенный в России, не имеет юридической силы на территории Испании (если, конечно, он не был подписан у испанского нотариуса в консульстве Испании в присутствии присягнувшего «на честность» переводчика). Но российские «представители» испанской фирмы об этом, конечно же, не предупреждают.

Инструкция ee24.ru: как не быть обманутым при покупке жилья в Испании | Фотография 4 | ee24

«Нераскрученная целина»

Еще интересная стратегия продаж риэлторских компаний: «Хотите дешево? Нет проблем! Тогда вам в неблагополучные регионы Испании. Извините, оговорилась, в нераскрученные». И никто вас, конечно же, не проинформирует о том, что 90% объектов недвижимости в таком «нераскрученном» городе-призраке пустуют и пестрят объявлениями «Se vende».

Инструкция ee24.ru: как не быть обманутым при покупке жилья в Испании | Фотография 5 | ee24

Аренда «без прикрас»

А уж если, не дай бог, вы решили снять квартиру, выложенную в интернете агентством или «испанским собственником», почему-то в совершенстве владеющим русским языком, то тут нет пределов для полета фантазии, каким окажется ваше отпускное жилище в реальности. Конечно, при условии, что вам повезет, и у вас над головой окажется хоть какая-то крыша.

Самым невинным враньем можно считать местонахождение арендованных вами на время своего долгожданного отпуска апартаментов на «первой» линии, которая может находиться в километрах от пляжа.

С конечной ценой за аренду квадратных метров тоже разные казусы происходят. Например, в момент вашего приезда и заселения выясняется, что вот, мол, необходимо уплатить налог «Испанской Короне» – никак не меньше €350 сверх оговоренных заранее €700 в неделю.

Инструкция ee24.ru: как не быть обманутым при покупке жилья в Испании | Фотография 6 | ee24

Центр услуг в Испании

Центр услуг «Испания по-русски» – это надежный партнер на рынке недвижимости в Испании. Покупка, аренда, жилая и коммерческая недвижимость, получение ипотеки, индивидуальный подбор объектов.

Статья оказалась полезной?

Да

(2)

Ваша критика помогает нам улучшать контент. Напишите, пожалуйста, что не так.

Отправить

Нет

(0)

Дизайн своими руками

Испанцы продают жильё без ремонта, со старой мебелью. Когда покупали, следили, чтобы стены были сухими, а в остальном понимали, что всё будем менять. Планировка не самая удачная: комната длинная, как вагон. С одного конца – темно, с другого – светлее. Необходимо было зонирование и тщательный расчёт, чтобы всё поместилось.

У меня жена по специальности ландшафтный дизайнер, с интерьерами тоже умеет обращаться. Она нарисовала проект, всё размеряла по миллиметру. Это оказалось самым важным, чтобы потом мебель можно было поставить так, как задумано. Потому что купишь диван с ручками на пять – десять сантиметров больше, а он уже не влезет. Или разложишь – будет не пройти. Или, например, у нас телевизор висит на стенке, а под ним высокая тумбочка – это дополнительная койка на третьего человека. Это всё тоже надо было просчитать.

Мы не придумывали специально дизайн под сдачу, делали всё как для себя, просто исходили из особенностей квартиры. Перед этим прошли через серьёзный ремонт у себя во Львове и уже чувствовали себя почти специалистами. В целом провели там три месяца, сами покупали материалы – тоже внимательно смотрели на цены, выбирали мебель, технику. Мы в этой же квартире и жили, пока там шёл ремонт. Днём были на пляже или в магазинах, вечером приходили ночевать и принимали работу.

Мастеров нам порекомендовали риэлторы, через которых мы покупали квартиру. В целом на ремонт у нас чёткой сметы не было, но имелось представление о том, сколько мы готовы заплатить за работу: €4–5 тыс. Мы переписывались с несколькими мастерами и сравнивали сметы, которые они присылали. Расхождение было в два-три раза, выбрали того, который просил меньше.

Качеством остались довольны, но я буквально стоял над мастером и смотрел, как он работает. Например, мы купили новый бойлер, а у него плохо держит обратный клапан. Я мастеру говорю: «Поменяй». Он отвечает: «Но он же новый, вот гарантия, я за него не отвечаю». Тем не менее я настоял на том, что надо купить другой и переставить. А для отопления мы установили дорогой кондиционер. Вообще в Испании тепло, зимы в нашем представлении нет, поэтому нет и отопления. Иногда с этой целью делают тёплый пол, но на небольшую студию кондиционера вполне хватает.


Читайте больше историй о покупке жилья в Торревьехе:

  • Инвестиционная квартира в Торревьехе. Коста-Бланка
  • Как испанский город Торревьеха стал вторым домом для жителя Калининграда
  • Впечатления бывалого туриста и покупателя недвижимости от Торревьехи

А если купить и сдавать квартиру в Испании

Моя подруга Анна купила квартиру в Бенидорме в 2005 году на пике цен. Квартира находится в районе новостроек рядом с пляжем. Анна хотела вложить деньги в недвижимость на популярном курорте, чтобы потом зарабатывать на сдаче ее в аренду.

Квартира с одной спальней обошлась в 175 000 € (12 571 458 Р). Для покупки пришлось взять ипотеку в испанском банке на 20 лет. Риелторы уверяли, что спрос на краткосрочную аренду огромный и недостатка в жильцах не будет.

Поток туристов в Бенидорме и правда стабильный, но и желающих заработать на сдаче жилья слишком много. За 13 лет арендаторы принесли Анне лишь пару тысяч евро — это меньше, чем она тратит на содержание квартиры ежегодно. За это время сама Анна вышла замуж и родила детей. Большая семья не помещается в квартиру с одной спальней, и на отдых туда ездят по очереди.

Короче: не вышло.

Эти многоэтажки строились во время ипотечного бума начала 2000-х. С тех пор квартиры в них подешевели на десятки процентовЭти многоэтажки строились во время ипотечного бума начала 2000-х. С тех пор квартиры в них подешевели на десятки процентов

Квартира должна «раскрутиться»

Собственниками квартиры стали в апреле, сдавать начали с конца июня – тоже через EspanaTour, с которыми покупали недвижимость. С самого начала ориентировались на краткосрочную аренду, скажем, до двух недель, иначе надо контракт подписывать, а это лишние хлопоты.

Получилось у нас так: в июле она сдавалась около 20 дней, август был занят весь, сентябрь – две недели. Это предсказуемо: квартира на площадке должна «раскрутиться», ведь люди заранее планируют поездку и ищут жильё. Соответственно, в первые недели после размещения потока желающих ждать не стоит, а потом, постепенно, они будут появляться. За всё время мы в объявлении ничего не меняли – описание, фотографии оставили как было. Потому что если люди будут искать нас повторно, а мы картинки поменяем, то всех только запутаем.

Мы немного сдавали на Новый год, а с февраля она уже пошла. Даже если сдаём на десять дней в месяц, нас это устраивает. Летом у нас всё было забито, но надо, чтобы ещё зимой сдавалась.

Снимают квартиру европейцы, русских и украинцев пока не было. В основном – двое взрослых или пара с маленьким ребёнком, так что пока даже запасную кровать не использовали. Повторно тоже пока никто не бронировал, хотя мы на это рассчитываем. В низкий сезон часто приезжают только на выходные, а летом берут на 15–20 дней.

Вид с балкона - ещё один фактор привлекательности арендной квартиры

Испанская виза

Приезжать в отпуск на пару месяцев в году проще по обычному туристическому «шенгену». Испания охотно дает мультивизы, а владельцам квартир в последнее время давали визы на пять лет. По ним можно проводить в Шенгенской зоне до 90 дней в течение полугода.

Если планируете жить дольше трех месяцев подряд, придется получать вид на жительство. И при этом брать на себя обязательство проводить в Испании не менее 183 дней в году, иначе ВНЖ не продлят. В русскоязычной общине есть даже такой термин «высиживать ВНЖ», обычно говорят: «Не могу пока приехать в Россию, мне надо высиживать ВНЖ». А если живешь в Испании больше 183 дней, то становишься налоговым резидентом, и начинается целая эпопея с налогами.

Чтобы получить ВНЖ в Испании, нужно соблюсти одно из условий:

  • Купить квартиру стоимостью от 500 000 €.
  • Доказать, что у вас есть стабильный доход и вам не нужно работать на территории Испании — для этого пригодятся выписки из банка, справки о недвижимости в собственности и другие документы.

Можно еще получить ВНЖ, если вы учитесь в испанском вузе, у вас контракт с испанской компанией, вы открыли в Испании бизнес и создаете рабочие места или вложили существенную сумму в местную экономику: сделали вклад от 1 млн евро или купили государственных облигаций на 2 млн евро. Словом, есть к чему стремиться.

Что я поняла о покупке квартиры в Испании

  • Реально взять испанскую ипотеку лет на 20, если есть стабильно высокий заработок и уверенность в будущем.
  • Но квартира в Испании — это не только покупка, но еще и ее содержание. Коммунальные платежи и непредвиденные расходы могут составить и 1500, и 3000, и 6000 евро — смотря где находится квартира и что с ней случится.
  • Вариант «купил и сдаешь» может сработать, а может и нет, потому что конкуренция высокая и люди сдают много квартир — совсем не факт, что удастся окупить хотя бы расходы на коммуналку.
  • Надо помнить, что квартира у моря — это все-таки квартира в курортном захолустье. Одно дело жить в адском рубилове в Москве и иногда выбираться подышать на море, совсем другое — все время жить в тихой деревушке, попивая «кафе-кон-лече» на берегу моря. Не путайте туризм с эмиграцией.
  • По моим подсчетам, в перспективе на 10 лет арендовать разумнее — это выходит заметно дешевле и доставляет меньше головной боли. Хотя в перспективе на 20 лет так однозначно уже не скажешь.

Деньги пополам

Я получаю 50% от заказа чистыми, но я больше ничем не занимаюсь. Размещение на площадках компания полностью берёт на себя, они заботятся о продвижении, общаются с клиентами, платят за услуги онлайн-сервисов. Я в это вникать не хочу: если будут звонить туристы и что-то спрашивать по-испански или по-фински, как я с ними буду общаться? А если сам этим озабочусь, то зачем буду платить агентству?

Компания сама заинтересована в том, чтобы квартира сдавалась, и они для этого много делают. Сейчас на квартире я даже в худшие месяцы зарабатываю столько, что выхожу в плюс – перекрываются все расходы, а за август мы получили столько, что хватило бы на восемь-девять месяцев содержания квартиры.

Зонирование спасает даже не самую удачную планировку


Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью:

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...

Добавить комментарий