Предварительный договор купли-продажи: зачем он нужен и как правильно его составить

– Продавец квартиры предложил заключить предварительный договор купли-продажи. Насколько мне известно, подписание такого договора совсем необязательно при проведении сделки. Что это за документ, и для чего он требуется? Какие условия необходимо прописать в предварительном договоре купли-продажи, чтобы он стал действительным, и какие риски несут стороны при подписании предварительного договора купли-продажи?

– Действительно, предварительный договор купли-продажи квартиры не является обязательным документом, но он позволяет сделать процесс прохождения сделки более эффективным и снизить вероятные риски.

Ошибки и нюансы при составлении

Стороны часто совершают ошибки при подписании преддоговора: не соблюдают его форму, нечетко прописывают объект недвижимости, путают задаток и аванс, платят по преддоговору большую часть цены, забывают согласовать цену квартиры или другие важные вещи, о которых придется заново договариваться в основном договоре или обращаться в суд. Такие просчеты могут привести к кардинально разным последствиям: от признания договора незаключенным до признания его основным договором купли-продажи.

Чтобы договор не признали незаключенным, нужно четко описать недвижимость и составить преддоговор в правильной форме, а если нужно — нотариально заверить его.

Важно правильно согласовать денежные вопросы в договоре: стоимость недвижимости можно не писать, но если не получится согласовать цену квартиры при подписании основного договора, то ее будет устанавливать суд.

Надо помнить, что аванс и задаток — это разные вещи: при отказе покупателя от сделки аванс вернется покупателю, задаток же останется у продавца. А если откажется продавец, то ему придется отдать двойную сумму задатка.

Не надо забывать и про другие важные условия договора:

  • Ситуации, когда стороны вправе расторгнуть преддоговор без санкций.
  • Срок передачи квартиры после подписания договора.
  • Срок для возврата аванса, в случае если основной договор не будет заключен.
  • Штраф за отказ или уклонение продавца от заключения основного договора.
  • Случаи, в которых можно расторгнуть договор без санкций.

Чем больше условий будет согласовано в предварительном договоре, тем проще будет подписать основной.

Обратите внимание на сумму, которая платится в рамках преддоговора на строящуюся квартиру: она не должна быть слишком большой, иначе договор могут признать основным, а не предварительным.

Виды ПДКП

Суть предварительных договоров и минимальные условия едины, но в зависимости от условий сделки могут содержать дополнительные пункты. Нюансы возникают, когда покупка жилья проходит на первичном рынке, при взятии ипотеки или с участием агентств недвижимости. Теперь немного подробнее о каждом.

Если квартиру покупают у застройщика, то между покупателем и подрядчиком заключается предварительный договор долевого участия, который регулируется федеральным законом № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года. ПДКП может оформляться в случае, когда строительная организация уже сдала объект и оформила право собственности на недвижимость.

Покупка квартиры в ипотеку означает участие банка в сделке, так как жилье переходит в залог к кредитной организации. Стороны подписывают ПДКП в трех экземплярах, один их которых передают в банк. На случай, если покупатель получает отказ в кредитовании, в предварительном договоре стоит прописать условия расторжения ПДКП, в том числе кому и в каком размере остается задаток.

Наконец, последний вариант, когда в качестве посредника при сделке выступает риэлторское агентство. В таком случае обязательно должен быть заключен договор оказания услуг, без которого сотрудничество со специалистами по недвижимости становится нелегитимным. При этом ПДКП принимает трехсторонний формат и включает обязанности посредника, в роли которого выступает агентство. Обеспечительный платеж по сделке (задаток) подобного формата проходит через риэлтора: он получает его от покупателя и выдает расписку или чек.

предварительный договор

Что писать в предварительном договоре купли-продажи

В каждом типе договора предусматриваются существенные условия, без упоминания которых он будет считаться недействительным. Для ПД обязательным является описание предмета продажи. Причем настолько конкретное, чтобы его нельзя было перепутать с чем-то другим. Когда речь идет о недвижимости, то должны быть адрес, кадастровый номер, метраж и т. д. Если предмета купли-продажи еще не существует, нужно описать, каким он должен быть ко времени заключения основного договора.

Остальные условия, существенные для основного договора, в предварительном разрешено упоминать не все, а лишь те, о которых продавец и покупатель хотят договориться уже сейчас. Что хотя бы один из них считает важным, то и надо оговаривать. Это может быть даже мелочь, но чаще прописываются серьезные условия:

  • Цена. Можно не указывать цену совсем, назвать конкретную цифру или написать «не менее миллиона рублей». Можно привязать ее к ключевой ставке Центробанка, которая будет действовать на момент подписания основного договора купли-продажи. Если цена важна и называется, то обязательно надо добавить, что сумма окончательная и изменять ее нельзя.
  • Аванс или задаток. Сам смысл преддоговора не предполагает никаких платежей, ведь это соглашение о намерениях, а не сделка. Но на практике о них упоминают. Если покупатель откажется от сделки, то аванс к нему вернется. Задаток при отказе покупателя останется продавцу. Если откажется сам продавец, то ему придется выплатить покупателю двойную сумму взноса. Положено заключать отдельный договор задатка, а аванс можно прописывать прямо в тексте преддоговора. Сумма должна быть меньше половины цены, иначе покупка может быть признана состоявшейся.
  • Штрафы. Обычно они предусматриваются за отказ или уклонение от подписания основного договора купли-продажи или за указание неверных сведений.
  • Обстоятельства, при которых можно расторгнуть ПД без санкций. Банк может не одобрить кредит, семейные обстоятельства могут резко измениться и пр. Поэтому часто стороны оставляют себе такую возможность.

Все предварительные условия перейдут в основной документ, если стороны не решат их поменять при его подписании. Можно вообще больше не упоминать ничего, кроме предмета и имен будущих продавца и покупателя. Тогда будет считаться, что об остальном речь пойдет в ОД. Однако, если никакие условия не прописаны, а потом одна из сторон передумает и второй придется обращаться в суд, то уже он будет решать, на каких условиях заключать основной договор купли-продажи.

Предварительный договор (статья 429 Гражданского кодекса РФ)

Возможные ошибки

Оформление предварительного договора — сложный процесс. Чтобы избежать ошибок в договоре, нужно:

  • Проверить, у кого приобретается жилье. У владельца на руках должен быть полный пакет документов. Если куплю-продажу проводит представитель, то необходима доверенность на проведение сделки.
  • Заранее выяснить, есть ли у квартиры другие собственники, одобряют ли они сделку.
  • Прописать порядок оплаты, передачу ключей.
  • Проверить правильность формулировок. Иначе суд может оценить предварительный договор как долговую расписку или договор залога. Это повлияет на то, сможет ли покупатель вернуть свои деньги в случае отказа продавца заключать основной договор.
  • Зафиксировать в договоре состояние квартиры, наличие и состояние мебели, техники и прочего.
  • Прописать реальную стоимость жилья. Стоимость недвижимости не должна быть ниже рыночной. Если цена отличается более чем на 20%, налоговые органы имеют законное право доначислить налог и пеню.
  • Внимательно отнестись к расписке о передаче денег. В ней должны быть подписи, дата, данные обеих сторон, а также присутствовать фраза «материальных претензий не имею».

Правильно оформленный договор исключит судебные разбирательства.

Основания для расторжения

Предварительный договор сохраняет юридическую силу до заключения основного договора или теряет действие, если в обозначенный в нем срок сделка не произошла и одна из сторон не направила предложение об оформлении основного договора и его регистрации. Также ПДКП может быть расторгнут, если:

  • у покупателя или продавца возникли сложности с оформлением документов или сбором денег, а дополнительное соглашение о продлении срока действия предварительного договора при этом стороны не подписали;
  • если оба представителя сделки добровольно договорились о расторжении ПДКП;
  • если во время оформления сделки обнаружились недостатки в продаваемой недвижимости или ограничения по ней — например, наличие обременения или порча имущества;
  • если квартира приобретается в ипотеку, а банк не согласовал объект и отказал в кредитовании;
  • когда один из собственников — несовершеннолетний, а органы опеки не дали разрешения на сделку.

Возможны другие ситуации, но без веской причины расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке невозможно. Чтобы максимально упростить возможную процедуру расторжения и сохранить время и нервы, все потенциальные ситуации лучше прописать в ПДКП, расписав штрафы и компенсации.

Так как покупатель выступает менее защищенным, в предварительном договоре стоит акцентировать внимание на расторжении ПДКП без штрафных санкций в ситуациях, которые от него не зависят. Это может быть отказ банка в предоставлении ипотеки, необходимость получения дополнительных документов (узаконивание перепланировки или разрешение органов опеки) или невозможность покупки из-за ошибки в документах или отсутствии разрешений, а также обнаружение обременения по квартире.

Предварительный договор — не обязательный документ с точки зрения законодательства и не дает гарантирует покупку квартиры. При этом он способен защитить интересы покупателя и продавца, если обговорить и прописать условия сделки максимально подробно и четко. Если остались вопросы или сомнения — специалисты АН «Трансферт» объяснят, что дает предварительный договор купли-продажи. Обращайтесь!

«Подводные камни»

  • 1. «Гарантировать отсутствие проблем предварительный договор не может. Например это касается вопроса задатка. Согласно ГК РФ задатком признается сумма, переданная одной из сторон в счет причитающихся ей платежей по заключенному договору купли-продажи в обеспечение его исполнения. Получается, что прописать задаток в предварительном договоре можно, но по закону передача задатка не предусмотрена. Поэтому даже в суде продавец не сможет отстоять возможность не возвращать задаток, основываясь на предварительном договоре», — поясняет Анастасия Боброва, консультант национального проекта «Содействие повышению уровня финансовой грамотности населения и развитию финансового образования в Российской Федерации»;
  • 2. Обязательно прописывайте срок действия договора. Не пропишете сами — по закону он будет автоматически действовать 12 месяцев. Кстати! При «срыве» предварительного договора вы сможете только спустя 6 месяцев по его истечению подать в суд;
  • 3. Задаток и аванс. «Задаток это как гарантия заключения основного договора. Надо помнить, что если основной договор не заключён по вине покупателя, то задаток не возвращается. А если продавец отказался от сделки, то он обязан вернуть задаток в двойном размере», — отмечает Кирилл Юсупов, юрист юридического агенства «Кучембаев и партнеры»;
  • 4. От риска возможной двойной продажи вы никак застрахованы не будете. Предварительный договор оформляется без регистрации. В случае, если вы столкнётесь с недобросовестным продавцом, который «штамповал» такие договора, то возмещение компенсации вам придётся добиваться через суд;
  • 5. Чтобы случайно не обнаружить, что недвижимость, которую вы хотите приобрести сдаётся на длительный срок, например, или не обременена правами третьих лиц — не поленитесь сделать запрос в ЕГРН.
  • Советы покупателям

    Подводные камни аренды квартир в новостройках

    Это объясняется просто — новостройки оснащены более современной техникой, имеют свежий ремонт,…

  • Советы покупателям

    Аванс и задаток за квартиру: что надо знать

    Фундамент сделки по реализации квартиры — аванс. Он нужен для того, чтобы подтвердить серьёзно…

  • Советы покупателям

    Капремонт и с чем его едят

    Ежемесячная графа расходов в квитанции ЖКХ — взносы за капремонт. Рассказываем, куда идут эти…

Популярные статьи
  • Что лучше выбрать для подростка – диван или кровать?

    10 января, 2019

  • Кровать-подиум: удобно ли это на практике

    25 декабря, 2018

  • Искусственная трава: за и против

    12 июля, 2019

Цели подписания

Предварительный договор купли-продажи иногда подписывается на вторичном рынке недвижимости в целях обоснования внесения предварительных платежей и будущих платежей по сделке. В отдельных случаях он мало отличается по содержанию от договора аванса.

Участники сделки могут подписать предварительный договор купли-продажи, чтобы обозначить предстоящие условия: когда будет подписан договор, какова стоимость квартиры, какой способ стороны избрали для передачи денег, в какие сроки сторона покинет квартиру и прочие важные параметры. Это позволяет выйти на сделку с заранее оговоренными условиями и не допустить ее срыва в последний момент из-за недопонимания каких-то деталей продавцом или покупателем.

Целями подписания предварительного договора купли-продажи при оформлении ипотечной сделки выступают:

  • Фиксация намерений покупателя приобрести данную квартиру и обязательства продавца продать ее именно этому покупателю.
  • Фиксация параметров будущей сделки купли-продажи, под которую будет выдаваться ипотечный кредит.
  • Фиксация окончательной цены квартиры и определение, сколько вложит в покупку сам покупатель, а сколько доплатит банк из кредитных денег.
  • Определение способа и порядка расчетов между тремя сторонами: продавцом, покупателем и банком: например, в наличной форме через банковскую ячейку или в безналичном формате, до регистрации сделки или после, сразу или частями.
  • Установление даты подписания основного договора купли-продажи квартиры.
  • Фиксация условия получения банком квартиры в виде залога сразу после регистрации права собственности на недвижимость.

Резюме

Не подписывайте никаких документов, пока не проконсультируетесь с юристом. Сделки с недвижимостью дороги сами по себе, но становятся значительно дороже в случае ошибок, тем более когда в них участвует банк.

Получить помощь специалистов, оценить грамотность составленного предварительного договора вы можете на нашем сайте. Мы готовы вас проконсультировать в режиме онлайн либо по указанным номерам телефонов.

Людмила Разумова
Редактор
Практикующий юрист с 2006 года

Основания для признания договора недействительным

Основанием для расторжения предварительного договора купли-продажи служат скрытые обстоятельства и изменения намерений сторон. Расторжение соглашения предварительного договора говорит о прекращении обязательств обеих сторон сделки.

К основаниям для признания ПДКП недействительным относятся:

  • невыполнение каких-либо пунктов договора.
  • неподписание основного документа в установленный срок.
  • неправильное составление и оформление текста договора.

Если у одной стороны есть причины расторгнуть документ, она должна уведомить об этом другую. Если вторая сторона не хочет расторгнуть предварительный договор, то добиться этого можно через суд.

Какие требования в обязательном порядке предстоит учесть перед подписанием

В числе таких требований следующие:

  • Предварительный договор обязательно подписывается в той форме, в которой будет подписан основной договор. Это значит, что соблюдение письменного формата является обязательным, в остальном возможны варианты. Это может быть простая письменная форма или форма с нотариальным удостоверением.
  • В предварительном договоре купли-продажи желательно указать все существенные условия предстоящего основного договора. Такими условиями являются описание объекта, позволяющее однозначно установить объект, цена квартиры и указание на лиц, которые там прописаны и обладают правом пользования, и сроки их выписки. Но разница будет в предмете соглашения: по предварительному договору – это намерение подписать основной договор в перспективе, по основному – передать права собственности на недвижимость от одной стороны к другой.
  • Предварительный договор должен содержать сроки и иные условия заключения основного договора. Если предварительный договор не содержит указание на сроки, то по умолчанию он действует в течение года. Если за этот период стороны так и не определяться с тем, нужно ли им подписывать предварительный договор, то последний утрачивает юридическую силу (п. 4 ст. 429 ГК ).

Поделитесь в соц.сетях:

Оцените статью:

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...

Добавить комментарий